Aktualności

Poniedziałek, 16 sierpnia 2021 roku

Wypowiedzenie umowy najmu w przypadku istnienia wad lokalu zagrażających zdrowiu.

W przypadku gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Taką sytuację przewiduje art. 682 kc. 

Nie ma w tej sytuacji znaczenia, że w chwili zawarcia umowy najemca wiedział o wadach. Jako, że ochrona zdrowia i życia jest ważniejsza niż interesy właściciela nieruchomości, poinformowanie w momencie zawieraniu umowy o wszystkich wadach nie wyklucza  możliwości wypowiedzenia umowy, jeżeli wady zagrażają życiu i zdrowiu osoby najmującej lokal. W opisywanej sytuacji wystarczające jest nawet samo zagrożenie zdrowia wyżej wskazanych osób. Nie jest konieczne wykazywanie przez najemcę uszczerbku na zdrowiu czy chorób, które zaistniały wskutek zaistnienia wad lokalu. Co istotne jednak, zagrożenie dla zdrowia musi mieć charakter realny. Samo subiektywne odczucie najemcy o możliwości wystąpienia skutków wskazanych w art. 682 kc. nie wystarczy, aby mógł skutecznie z zapisu skorzystać (stan zagrożenia, możliwość wystąpienia określonego skutku, musi istnieć, tyle, ze skutek ten wcale nie musi nastąpić). Wypowiedzieć umowę można niezależnie od tego, czy jest zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony.

Na potwierdzenie powyższego wskazać można wyrok Sądu Rejonowego w Szczytnie z 26 czerwca 2018 r. (sygn. akt I C 72/18), który stwierdził, że: „Dla powstania uprawnienia do odstąpienia od umowy w trybie uregulowanym w art. 682 k.c. wystarczy samo zagrożenie zdrowia wskazanych tam osób w obrębie wynajętego lokalu. W ujęciu tego przepisu, bez znaczenia jest to, czy osoby tam wskazane zostały już dotknięte skutkami takich wad lokalu; nie ma też znaczenia okoliczność, kiedy wady takie powstały oraz czy można je usunąć” 

Dodatkowo warto wskazać, że Sąd Najwyższy w wyroku z 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74 orzekł iż: „Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni”.

Wystąpienie wad, o których mowa w art. 682 kc, uzasadnia również żądanie przez najemcę obniżenia czynszu za czas ich występowania zgodnie z  art. 664 § 1 kc. Nie wyklucza także roszczenia o naprawienie szkody na zasadach ogólnych.

Co istotne, omawiany przepis ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie może być zmieniony wolą stron.