Autor: adamkrlak

Kiedy następuje zasiedzenie nieruchomości?

13 lutego 2023

Pani Małgorzata mieszka w domu znajdującym się na działce, którą odziedziczyła po swoim ojcu. Działka sąsiaduje z gminnymi nieużytkami. Jeszcze w latach 80-tych ojciec pani Małgorzaty uprzątnął część sąsiadującego terenu, wyciął krzewy i posadowił niewielką drewutnię. Z czasem powstało też ogrodzenie działki. Ojciec pani Małgorzaty zmarł w 2005 roku. Pani Małgorzata w 2022 r. dowiedziała się przypadkiem, że część działki użytkowana przez ojca należy do gminy. Co w takiej sytuacji może zrobić pani Małgorzata?

Nabycie własności nieruchomości może nastąpić na kilka sposobów. Najczęściej strony dokonują między sobą konkretnej czynności prawnej np. zawierając umowę sprzedaży lub darowizny. Przejście prawa własności nieruchomości może nastąpić również poprzez orzeczenie sądu (np. dziedziczenie) lub decyzji organu administracji publicznej (np. wywłaszczenie). Nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy prawowity właściciel przez długi czas nie interesuje się swoim mieniem, przez co może utracić do niego prawa.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Zgodnie z art. 172 § 1 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2 przywołanego przepisu stanowi, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Przepisy kodeksu cywilnego o zasiedzeniu mają na celu skorygowanie formalnego prawa do nieruchomości ze stanem rzeczywistym. Innymi słowy ustawodawca wychodzi z założenia, że jeśli właściciel przez określony czas nie interesuje się swoją własnością i nie dochodzi swoich roszczeń, to  wówczas z mocy prawa traci własność nieruchomości. 

Co ważne, zasiedzieć można tylko te nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności. Zasiedzieć można więc np. nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, ale już nie pokój w lokalu czy strych. Nie stanowią one bowiem odrębnej własności, a tylko ich część składową.

Do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości niezbędne są dwie przesłanki tj. upływ czasu (20 lub 30 lat władania nieruchomością w zależności czy nabycie następuje w dobrej czy w złej wierze, o czym będzie mowa niżej) i posiadanie samoistne. Zgodnie z treścią art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Oznacza to, że posiadacz samoistny wykonuje wszelkie czynności faktyczne i prawne związane z jej zarządzaniem np. dba o porządek na działce, dokonuje niezbędnych napraw lub też opłaca podatki od nieruchomości. Posiadanie musi być więc widoczne dla wszystkich, osoba zasiadująca nieruchomość musi manifestować swoje władztwo.

Przesłanka upływu czasu jest uzależniona od tego czy posiadacz jest w złej czy dobrej wierze. Dobra wiara jest to błędne, usprawiedliwione przekonanie o tym, że zasiadującemu przysługuje prawo własności nieruchomości. Zła wiara występuje wówczas, gdy posiadacz wie, że takie prawo mu nie przysługuje. Świadomość odnośnie sytuacji prawnej nieruchomości nie wpływa na skuteczność zasiedzenia, a tylko skraca jego okres z 30 do 20 lat.    

Doliczanie okresu posiadania poprzedników

Co istotne, art. 176 § 1 kc stanowi, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Z upływem ostatniego dnia określonego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia
a prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela gaśnie z tym samym dniem. Wobec tego, jeżeli nieprzerwane posiadanie trwało np. 50 lat i dopiero po tym czasie złożono wniosek
o zasiedzenie, sąd stwierdzi że własność nieruchomości przeszła na wnioskodawcę z datą wsteczną. 

W sytuacji o której mowa na początku artykułu, pani Małgorzata będzie musiała wykazać przed Sądem kiedy ojciec rozpoczął zasiadywanie nienależącej do niego nieruchomości i w jaki sposób to czynił. Udowodnić to można np. przy pomocy zeznań świadków, dokumentów z ewidencji budynków świadczących o dacie ich posadowienia, wizji lokalnej etc. W przypadku trudności
z ustaleniem konkretnej daty wejścia w posiadanie, sąd przyjmuje ostatni najbardziej prawdopodobny moment. W sytuacji jeśli świadkowe wskazywaliby, że ojciec pani Małgorzaty rozpoczął prace porządkowe na pewno w latach 80-tych, przed końcem PRL, to sąd przyjmie, że zasiadywanie rozpoczął najpóźniej w 1989 r. Następnie Sąd będzie badał czy był on w dobrej czy złej wierze, a jeśli nie będzie jednoznacznych informacji o tym, że miał on usprawiedliwione błędne przekonanie o przysługującym mu prawie własności, to wówczas Sąd przyjmie, że występowała u niego zła wiara. Do swojej śmierci w 2015 r. ojciec pani Małgorzaty miał więc 26 lat nieprzerwanego posiadania. Władając w dalszym ciągu jako posiadacz samoistny, pani Małgorzata może doliczyć sobie okres posiadania ojca i wnieść do Sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, które nastąpiło w 2019 roku.   

Podstawa prawna:
Art. 172-176 Kodeksu Cywilnego

Autor: Adam Królak

Jak umieścić osobę najbliższą w Domu Pomocy Społecznej w sytuacji braku możliwości wyrażenia przez nią zgody?

28 listopada 2022

Pan Krzysztof (l.50) mieszka sam z ojcem (l.70), który nie jest w stanie samodzielnie zaspokajać swoich podstawowych potrzeb. Ojciec porusza się z trudem, podczas nieobecności pana Krzysztofa potrafi odkręcić gaz lub wyjść z mieszkania i się zgubić. Pan Krzysztof nie jest w stanie sprawować nieustannej opieki nad ojcem z uwagi na obowiązki w pracy. Jednocześnie nie stać go na opłacenie prywatnej opieki, a kontakt z ojcem jest znacznie utrudniony. Co w takiej sytuacji może zrobić pan Krzysztof?  

Niewątpliwie problemem dla wielu rodzin jest konieczność sprawowania opieki nad osobą, która ze względu na wiek lub stan zdrowia nie jest w stanie samodzielnie zaspokajać swoich podstawowych potrzeb. Zapewnienie właściwych warunków bytowych dla osoby, która wymaga  całodobowej pomocy, wiąże się z koniecznością pełnego zaangażowania członków rodziny lub znacznymi wydatkami na opłacenie takiej opieki. Ponadto, często zdarza się, że osoba starsza, w dodatku obłożnie chora, nie jest w stanie w żaden sposób wyrazić swojej woli co do dalszego sposobu opieki. 

Jakie są przesłanki umieszczenia przez sąd osoby niezdolnej do zaspokajania podstawowych potrzeb do Domu Pomocy Społecznej bez jej zgody? 

Zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 19 sierpnia 1994 r. o ochronie zdrowia psychicznego, jeżeli osoba, która wskutek choroby psychicznej lub upośledzenia umysłowego nie jest zdolna do zaspokajania podstawowych potrzeb życiowych i nie ma możliwości korzystania z opieki innych osób oraz potrzebuje stałej opieki i pielęgnacji, lecz nie wymaga leczenia szpitalnego nie wyraża zgody na przyjęcie jej do domu pomocy społecznej, a brak opieki zagraża życiu tej osoby, organ do spraw pomocy społecznej może wystąpić do sądu z wnioskiem o przyjęcie do domu pomocy społecznej bez jej zgody. Postępowanie sądowe o umieszczenie osoby w Domu Pomocy Społecznej musi wykazać, że osoba taka ma stwierdzoną chorobę psychiczną lub upośledzenie umysłowe (np. jedną z częstszych przypadłości jest zespół otępienny). W toku postępowania, sąd powołuje biegłego psychiatrę, który na podstawie dokumentacji medycznej oraz bezpośredniego badania pacjenta stawia odpowiednią diagnozę. Opinia ta stanowi kluczowy dowód w sprawie. Szczególną uwagę zwraca się na to czy brak stałej, całodobowej opieki nie zagrozi życiu takiej osoby. 

Niestety w praktyce postępowanie sądowe o umieszczenie w domu pomocy społecznej trwa co najmniej kilka miesięcy. W skrajnych przypadkach może przeciągnąć się nawet do roku. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest przede wszystkim brak odpowiedniej ilości biegłych psychiatrów. Sądy muszą czekać na wydanie przez nich odpowiedniej opinii, a następnie wyznaczyć termin rozprawy. Aby zapobiec niepotrzebnemu wydłużeniu postępowania należy podjąć odpowiednie kroki już na wczesnym etapie. Przede wszystkim warto nie zwlekać z podjęciem decyzji o złożeniu wniosku do sądu. Po drugie, w sytuacji kiedy w sposób ewidentny widać, że z taką osobą nie ma kontaktu, nie jest w stanie zadbać o swoje podstawowe potrzeby, to wówczas w piśmie do sądu należy złożyć wniosek o zabezpieczenie, poprzez umieszczenie zainteresowanego w ośrodku na czas trwania postępowania. W takiej sytuacji sąd w trybie pilnym rozpatrzy czy jest to uzasadnione i wyda odpowiednie orzeczenie, które wprawdzie nie będzie kończyć sprawy, ale spowoduje, że dalsze postępowanie będzie w zasadzie formalnością. 

Pan Krzysztof powinien więc wystąpić do Ośrodka Pomocy Społecznej o złożenie do sądu miejsca zamieszkania ojca wniosku o umieszczenie ojca w Domu Pomocy Społecznej bez zgody wraz z wnioskiem o zabezpieczenie, dołączając dokumentację medyczną ojca.

Podstawa prawna: 
Ustawa z dnia 19 sierpnia 1994 r. o ochronie zdrowia psychicznego

Autor: Adam Królak