Komu przysługuje prawo do lokalu komunalnego?

Pani Olga, po ślubie, zamieszkała wspólnie z mężem u teściów w ich niedużym mieszkaniu własnościowym. Na świat przyszedł syn, który obecnie ma 7 lat. Współzamieszkiwanie z teściami było od początku trudne, ale rodzina miała dach nad głową, a teściowa pomagała w wychowaniu dziecka. Trzy lata temu pojawiła się szansa zarobienia na własne mieszkanie. Mąż otrzymał propozycję pracy w Niemczech. Nie było łatwo, Pani Olga z synem w kraju a mąż ponad tysiąc kilometrów od nich. Wciąż powtarzała sobie, że „trzeba wytrzymać”. W ciężkich chwilach rozmyślała, jak urządzi ich własne mieszkanie …

Niestety, po dwóch latach, mąż przyznał się Pani Oldze, że związał się w Niemczech z inną kobietą i nie zamierza wrócić do Polski. Świat Pani Olgi runął z dnia na dzień a wraz z nim marzenie o własnym M. Pani Olga wystąpiła o rozwód, który został orzeczony w ubiegłym roku. Nadal mieszka z teściami, ponieważ nie ma się dokąd wyprowadzić. Jej rodzice mieszkają w mieszkaniu komunalnym na południu Polski. Teściowie żądają od Niej, aby „znalazła sobie mieszkanie”. Coraz częściej dochodzi do awantur. Pani Olga marzy, żeby wyprowadzić się z synem od teściów, ale nie stać Jej na wynajęcie mieszkania na wolnym rynku. Zarabia 2200 zł netto, na syna otrzymuje 1000 zł alimentów oraz świadczenie wychowawcze tzw. 500+, a za kawalerkę w Warszawie trzeba zapłacić ponad 2000 zł miesięcznie. Pani Olga pyta, czy ma szansę otrzymać mieszkanie komunalne?

Lokal komunalny jest to mieszkanie przyznawane przez gminę osobom o stosunkowo niskich dochodach, których nie stać na wynajęcie bądź kupno własnego mieszkania. W Polsce przepisy dotyczące ich przyznawania nie są jednolite. Każda gmina samodzielnie reguluje w przepisach prawa miejscowego zasady, na jakich jej mieszkańcy mogą ubiegać się o najem lokalu komunalnego lub socjalnego. Pani Olga mieszka z synem w Warszawie, zatem skupimy się na kryteriach, jakie trzeba spełnić, aby uzyskać przydział lokalu z zasobów mieszkaniowych m.st. Warszawy.

Udzielenie pomocy mieszkaniowej przez gminę jest uzależnione przede wszystkim od wysokości dochodu gospodarstwa domowego. Dochód Pani Olgi, zgodnie z przepisami, nie może przekroczyć kwoty 4 623,39 zł, co stanowi iloczyn 165% wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie mazowieckim oraz współczynnika w wysokości 0,50 (przyjętego w przypadku obliczania dochodu uprawniającego do oddania w najem lokalu na czas nieoznaczony). Pani Olga spełnia zatem kryterium dochodowe. 

Sposób obliczania górnej granicy dochodu jest skomplikowany i uzależniony zarówno od liczby osób w gospodarstwie domowym, przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwie mazowieckim, jak i wysokości współczynnika wskazanego w konkretnej sytuacji, dlatego też zachęcamy do kontaktu z doradcą obywatelskim, aby wspólnie rozważyć indywidualną sytuację osoby ubiegającej się o mieszkanie celem sprawdzenia, czy uzyskiwany przez dochód nie przekracza dochodu uprawniającego do uzyskania pomocy mieszkaniowej.

Kryterium dochodowe nie jest jedynym kryterium, jakie trzeba spełnić, aby uzyskać pomoc mieszkaniową w Warszawie. Szczegółowej analizie będą poddane warunki mieszkaniowe w dotychczasowym miejscu zamieszkania Pani Olgi. Przez warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy uznaje się sytuację, w której osoby w danym gospodarstwie domowym zamieszkują w lokalu, którego powierzchnia mieszkalna wynosi nie więcej niż 7 m. W przypadku zamieszkiwania w lokalu jednej osoby, kryterium powierzchniowe jest powiększone o dodatkowe 6 m2 na każdą kolejną zamieszkującą w tym lokalu osobę. Z rozmowy z Panią Olgą wynika, iż jej byli teściowie mieszkają w pokoju o pow. 15 m2, a Pani Olga z synem w pokoju o pow. 8,5 m2, zatem łączna powierzchnia mieszkalna w tym lokalu wynosi 23,5 m2. Pani Olga spełnia również kryterium metrażowe. 

Miasto Stołeczne Warszawa odmawia udzielenia pomocy mieszkaniowej w następujących przypadkach:

  1. wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania:

a) jest właścicielem lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części, lub,

b) posiada spółdzielcze prawo do lokalu: pod warunkiem, że może ich używać lub gdy posiada tytuł prawny do nieruchomości, której zbycie lub z której pożytki dają możliwość zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie;

  1. z analizy wniosku i załączonych dokumentów oraz sytuacji życiowej, rodzinnej i materialnej ustalonej między innymi w miejscu zamieszkania wnioskodawcy wynika, że występuje rażąca dysproporcja pomiędzy niskimi dochodami wykazanymi przy składaniu wniosku o pomoc mieszkaniową, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy lub osób ubiegających się wraz z nim o pomoc mieszkaniową, a także gdy faktyczne warunki mieszkaniowe wnioskodawcy lub osób ubiegających się z nim o pomoc mieszkaniową nie potwierdzają sytuacji wykazanej we wniosku, a w ocenie zarządu dzielnicy wnioskodawca ma możliwość zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

Na szczęście, żadna z opisanych wyżej negatywnych przesłanek nie zachodzi w przypadku Pani Olgi.

Pani Olga może złożyć wniosek o najem lokalu w dzielnicy właściwej dla Jej miejsca zamieszkania. Formularz wniosku wraz z wykazem dokumentów jest dostępny na stronach Urzędów Dzielnic m.st. Warszawy lub bezpośrednio w Wydziale ds. Lokalowych w Urzędzie Dzielnicy właściwej dla miejsca pobytu wnioskodawcy. Po złożeniu wniosku, zostanie on poddany analizie i weryfikacji. Decyzję o przydziale lub odmowie przydziału lokalu z zasobów mieszkaniowych m.st. Warszawy podejmuje Zarząd Dzielnicy w formie uchwały.

Podstawa prawna:
Uchwała Nr XXIII/669/2019 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy 

Autor: Agnieszka Pożarowska

Długi spadkowe.

Pani I. ma męża i troje małoletnich dzieci. Rodzina mieszka w lokalu o najmie socjalnym  uzyskanym z zasobów m.st. Warszawy. Pani I. dowiedziała się właśnie, że zmarł jej ojciec, z którym od dłuższego czasu nie utrzymywała kontaktów. Pani I. wie, że ojciec posiadał mieszkanie własnościowe oraz działkę z domem poza miastem. Pani I. dowiedziała się, że ojciec miał liczne długi zarówno mieszkaniowe jak i z tytułu kredytów i pożyczek. Pani I. nie ma pojęcia jak wysokie mogą być te długi. Pani I. chciałaby się dowiedzieć czy jako spadkobierczyni będzie musiała spłacać długi ojca.

Pani I. uzyskała informację, że, będzie odpowiadała za wszystkie długi ojca, jeśli przyjmie spadek po ojcu wprost. Przyjęcie spadku wprost oznacza, że Pani I. odziedziczy po ojcu cały jego majątek ale też będzie obciążona wszystkimi zobowiązaniami finansowymi zaciągniętymi a niespłaconymi przez ojca. Innymi słowy Pani I. ponosić będzie w tym przypadku pełną odpowiedzialność za długi ojca (art. 1015 Kodeksu cywilnego).

Pani I. ma jednak wybór. Nie musi przyjmować spadku wprost. Może przyjąć spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza oznacza, że Pani I. odziedziczy majątek po ojcu ale będzie odpowiadała za długi ojca tylko do wysokości masy spadkowej a więc do wartości odziedziczonego po ojcu majątku.

Trzecią możliwością jest odrzucenie spadku po ojcu. Jednak w przypadku Pani I. może się okazać to niekorzystne, jeśli długi ojca nie przewyższają pozostawionego majątku. Ponadto należy pamiętać, że jeśli Pani I. odrzuciłaby spadek po ojcu, w miejsce Pani I. jako spadkobierczyni wchodzą jej dzieci. Zatem Pani I. musiałaby również odrzucić spadek w imieniu swoich małoletnich dzieci. Dokonanie tej czynności wymaga jednak zgody sądu rodzinnego. Pani I. ma na to również sześć miesięcy. I co ważne, sześciomiesięczny termin na odrzucenie spadku nie może skończyć się przez prawomocnie zakończonym postępowaniem sądowym o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem dzieci. Po uzyskaniu zgody sądu rodzinnego, konieczne jest niezwłoczne złożenie przed notariuszem lub przed sądem oświadczenia w imieniu swoich małoletnich dzieci o odrzuceniu spadku.

Pani I. nie musi się spieszyć. Ma bowiem 6 miesięcy na podjęcie decyzji. Termin ten liczony jest od chwili powołania do spadku czyli od dnia, w którym Pani I. dowiedziała się o śmierci ojca. W tym okresie Pani I. może zdecydować, czy spadek po ojcu przyjmie wprost czy go odrzuci. 

Pani I. została poinformowana, że jeśli nie podejmie żadnych działań związanych ze spadkiem po ojcu, wówczas z litery prawa przyjmie spadek z dobrodziejstwem inwentarza. Ponieważ Pani I. nie wie, jak wysokie było zadłużenie ojca, powinna się więc liczyć z tym, że wartość długów ojca może przekroczyć wartość majątku, który po nim odziedziczy. 

Pani I. została poinformowana, że przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza nakłada na spadkobiercę obowiązek sporządzenia spisu inwentarza.  

Jak uzyskać wiedzę o długach spadkodawcy?

Pani I., w celu uzyskania informacji zarówno o majątku ojca jak i o wysokości jego długów może podjąć następujące działania :

  • przeszukać dokumenty i korespondencję ojca pod kątem umów kredytowych, pożyczek, wezwań do zapłaty
  • ustalić we Wspólnocie Mieszkaniowej lub Spółdzielni Mieszkaniowej wysokość zadłużenia mieszkania
  • przeanalizować wyciągi  z Ksiąg Wieczystych nieruchomości ojca pod kątem wpisów hipotecznych (ojciec mógł zaciągnąć kredyt hipoteczny)

Ponieważ ojciec mógł zaciągnąć kredyt pod hipotekę, a podstawowym źródłem informacji odnośnie zadłużenia nieruchomości jest księga wieczysta, to Pani I. z ksiąg wieczystych nieruchomości może uzyskać już sporą wiedzę w tej sprawie. Wpisy na temat hipoteki należy sprawdzić w dziale IV księgi wieczystej. Posiadając numer księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości Pani I. może skorzystać z narzędzia internetowego udostępnionego przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod adresem: ekw.ms.gov.pl, celem weryfikacji wyżej wymienionych elementów. Dzięki temu zaoszczędzić można naprawdę dużo czasu.

Jeśli Pani I. nie uda się znaleźć numerów ksiąg wieczystych, może złożyć wniosek o wydanie dokumentów z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych lub może spróbować ustalić numer na podstawie adresu nieruchomości. W Internecie są płatne serwisy, które oferują usługę wyszukiwania numerów ksiąg wieczystych po adresie nieruchomości lub numerze działki.

Gdyby się okazało, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej (a sytuacja taka może wystąpić w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), wówczas jedynym słusznym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do administracji spółdzielni o wystawienie zaświadczenia o stanie zadłużenia lokalu. Otrzymując dokument ze spółdzielni Pani I. będzie miała pewność, czy na danej nieruchomości nie ciąży zadłużenie lub nie jest prowadzona egzekucja komornicza.  

Jeśli zawiodą osobiste starania w celu ustalenia wysokości zadłużenia spadkodawcy, Pani I. może rozważyć sporządzenie spisu inwentarza przez komornika sądowego. Także w tym przypadku jest konieczność uregulowanie sprawy przed sądem lub u notariusza. Ale przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza nakłada na spadkobiercę obowiązek sporządzenia spisu inwentarza. Można to uczynić samemu za pomocą formularza sądowego “wykaz inwentarza”, który można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości: https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/wzor-wykazu-inwentarza

Żeby jednak komornik podjął tę czynność, Pani I. musi przedstawić sądowe lub notarialne stwierdzenie nabycia spadku (Art. 637 [Spis inwentarza] Kodeksu postępowania cywilnego)

Bez dokumentu stwierdzającego nabycie spadku, Pani I. nie uzyska także informacji ani z Biura Informacji Kredytowej ani z Biura Informacji Gospodarczej.

Ustalony z Panią I. plan działania zakłada:

  1. złożenie wniosku do sądu o stwierdzenie nabycia spadku z dobrodziejstwem inwentarza (opłata wynosi 100,00 zł)
  2. po uzyskaniu Postanowienia Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zlecenie wykonania spisu inwentarza komornikowi sądowemu (zgodnie z ustawą o kosztach komorniczych opłata wynosi 400,00 zł)
  3. po przeanalizowaniu spisu inwentarza, podjęcie decyzji o przyjęciu z dobrodziejstwem inwentarza lub odrzuceniu spadku.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji, Pani I. powinna wiedzieć, że w skład tzw. masy spadkowej, poza nieruchomościami i ruchomościami przedstawiającymi realną wartość majątkową, wchodzą też prawa i obowiązki spadkodawcy, środki pieniężne na rachunku bankowym a jeśli spadkodawca pracował – to także niewypłacone wynagrodzenie za pracę i ekwiwalent pieniężny za niewykorzystany urlop wypoczynkowy. Jeśli spadkodawca był emerytem – to niezrealizowane świadczenie emerytalne ZUS wypłaci najbliższym członkom rodziny na ich wniosek. W pierwszej kolejności członkom rodziny, którzy prowadzili ze zmarłym wspólne gospodarstwo domowe, w drugiej kolejności – członkom rodziny, którzy nie prowadzili ze zmarłym wspólnego gospodarstwa domowego. 

Na spadkobierców przechodzą też długi alimentacyjne, chyba, że alimenty były wypłacane z Funduszu Alimentacyjnego. W takim przypadku, zobowiązania wobec Funduszu wygasają wraz ze śmiercią dłużnika (art. 28 ust. 3 Ustawy o pomocy osobom uprawnionym do alimentów). Oznacza to, że tego długu spadkobierca nie dziedziczy.

Środki zgromadzone przez spadkodawcę na subkoncie w ZUS i OFE są częścią majątku danej osoby i podlegają dziedziczeniu.

Na co jeszcze Pani I. powinna zwrócić uwagę?  Otóż Pani I. została poinformowana, że w przypadku nabycia spadku ze znacznym majątkiem, pod znakiem zapytania może pozostać przedłużenie przez m.st. Warszawę umowy najmu lokalu socjalnego, w którym aktualnie zamieszkuje Pani I. z rodziną. Otóż jeśli okaże się, że odziedziczony majątek potencjalnie może zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy, to gmina może wypowiedzieć najemcy umowę najmu lokalu socjalnego bez zachowania  terminu wypowiedzenia, jeżeli uzyskał on tytuł prawny do innego lokalu i może go używać (art. 25 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianach kodeksu cywilnego).

Autor: Agnieszka Pożarowska