Wstąpienie w najem po bliskim zmarłym

Pan Artur pochodzi z rodziny dysfunkcyjnej. Rodzice rozeszli się zaraz po jego urodzeniu. Rodzicom pana Artura władza rodzicielska została ograniczona z urzędu a pan Artur trafił najpierw do placówki opiekuńczej a następnie do ciotki, która uzyskała status rodzinnej pieczy zastępczej. Ojciec pana Artura był głównym najemcą lokalu mieszkalnego z zasobów m.st. Warszawy. Gdy pan Artur dorastał u ciotki, coraz częściej, za namową ciotki, siostry ojca, zaczął widywać się z ojcem. Ojciec w dalszym ciągu nadużywał alkoholu jednak obiecał synowi, że jeśli on z nim zamieszka, to rozpocznie terapię. W końcu pełnoletni już pan Artur uzgodnił z ojcem, że się do niego przeprowadzi i spróbują nadrobić stracony czas. Po roku wspólnego zamieszkiwania ojciec pana Artura zmarł nagle i niespodziewanie. Zmarły nie zgłosił pana Artura do wspólnego zamieszkania. Pan Artur w dalszym ciągu zameldowany był u ciotki.Urząd nie uznał nawiązania stosunku najmu z panem Arturem.

Śmierć uprawnionego do mieszkania komunalnego utrudnia sytuację mieszkaniową osób, które dotychczas wspólnie z nią zamieszkiwały. Na wstępie należy wyjaśnić, że stosunek najmu nie jest prawem dziedzicznym, w związku z tym nie jest możliwe nabycie tego prawa w drodze spadkobrania,  bowiem mieszkanie komunalne nie stanowi przedmiotu własności najemcy i nie wchodzi do masy spadkowej po zmarłym.

Czy to oznacza, że zawsze trzeba opuścić mieszkanie po zmarłym? Nie, gdyż ustawodawca przewidział w art. 691 k.c. pewne uprawnienia dla osób  wspólnie zamieszkujących ze zmarłym w wynajmowanym przez niego mieszkaniu. Uprawnienia te jednak nie przysługują każdemu! W przepisie konkretnie wskazano przesłanki jakie muszą zachodzić, aby określony krąg osób, w określonych sytuacjach mógł skorzystać z prawa jakim jest wstąpienie w stosunek najmu. Pozostaje odpowiedzieć na podstawowe pytania związane z zagadnieniem wstąpienia w stosunek najmu – czyli kto, kiedy i czy trzeba podjąć kroki prawne aby wstąpienie w najem nastąpiło.

Kiedy następuje wstąpienie w stosunek najmu po bliskim zmarłym?

Osoby uprawnione wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy z chwilą jego śmierci.

Kto może wstąpić w stosunek najmu? 

Art. 691 k.c. wymienia krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, są to:

  • małżonek niebędący współnajemcą lokalu
  • dzieci najemcy i jego współmałżonka
  • inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych
  • osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

Aby dana osoba mogła wstąpić w stosunek najmu po zmarłym konieczne jest spełnienie kolejnej przesłanki, tj. osoba powinna stale zamieszkiwać ze zmarłym do chwili jego śmierci. Nie chodzi o zameldowanie tylko faktyczne zamieszkiwanie!

Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że do wstąpienia w stosunek najmu może dojść tylko wtedy, gdy umiera jedyny najemca lokalu. Jeżeli po stronie najemcy występuje większa liczba osób, w przypadku śmierci jednej z nich, najem jest kontynuowany przez pozostałych najemców. W miejsce zmarłego nie wstępują inne osoby.

Na czym polega wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym?

Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym skutkuje wstąpieniem osoby uprawnionej w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy. Czyli osobę, która wstąpiła w stosunek najmu obowiązują wszelkie ustalone w umowie prawa i obowiązki najemcy. Oczywiście umowa taka może zostać przez osobę uprawnioną wypowiedziana.

W przypadku jakich lokali możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym?

Wstąpienie w stosunek najmu możliwe jest w przypadku lokali mieszkalnych.

Uwaga! W przypadku lokalu socjalnego, Sąd Najwyższy w uchwale z dnia z dnia 23 września 2010 r. III CZP 51/10 orzekł, iż na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianach kodeksu cywilnego

Czy konieczne jest podjęcie jakichs kroków aby wstąpić w stosunek najmu po zmarłym?

Generalnie, nie ma potrzeby podejmowania jakichkolwiek kroków prawnych w celu wstąpienia w stosunek najmu. Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa z chwilą śmierci najemcy (i po spełnieniu się pozostałych przesłanek). Kroki prawne będzie trzeba podjąć jeśli wynajmujący kwestionuje nasze wstąpienie.

Co zrobic jeśli wynajmujący kwestionuje wstąpienie w stosunek najmu?

Jeżeli dana osoba nie spełnia warunków umożliwiających jej wstąpienie w stosunek najmu, możliwe jest złożenie do gminy wniosku o zawarcie umowy najmu. Niestety, zawarcie takiej umowy zależy już jednak od dobrej woli gminy, a zatem nie w każdym przypadku wniosek o zawarcie umowy zostanie pozytywnie rozpatrzony.

W zasadzie wniosek o ustalenie, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu może pojawić się w postępowaniu zainicjowanym przez osobę zainteresowaną. Wówczas składa ona pozew do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu.

Jeżeli zainteresowany pozostanie bierny, wówczas proces może rozpocząć się w  postępowaniu zapoczątkowanym przez wynajmującego, który najpierw wzywa do opuszczenia i opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie a po bezskutecznym upływie terminu, wnosi pozew do sądu o eksmisję.

Kwestie formalne związane z postępowaniem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu :

  1. postępowanie inicjuje złożenie pozwu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu
  2. sądem właściwym jest sąd rejonowy (według miejsca zamieszkania/siedziby wynajmującego lub według miejsca położenia nieruchomości)
  3. opłata stała od pozwu wynosi 200 zł
  4. należy wykazać interes prawny w żądaniu ustalenia wstąpienia w stosunek najmu
  5. następnie wykazać należy zaistnienie przesłanek do ustalenia wstąpienia w stosunek najmu:
  • stałe zamieszkiwanie ze zmarłym najemcą do czasu jego śmierci – wykazanie, że lokal zajmowany wspólnie z najemcą stanowił i stanowi nadal centrum spraw życiowych osoby żądającej ustalenia, np. prowadzenie gospodarstwa domowego, wychowywanie dzieci itd.). Stałego zamieszkiwania nie można mylić z zameldowaniem! Gmina bada te okoliczności przeprowadzając w tym celu wywiad środowiskowy. Jeżeli z oświadczeń sąsiadów zmarłego najemcy wynikną sprzeczności, tj. nie będzie z nich wynikało, że takie mieszkanie dla osoby ubiegającej się o kontynuację najmu stanowiło centrum interesów życiowych, to gmina może odrzucić wniosek bliskich zmarłego o wstąpienie w stosunek najmu.

Roszczenie o wstąpienie w stosunek najmu nie ulega przedawnieniu.

Pan Artur został poinformowany, iż w jego sytuacji powinien złożyć on pozew do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, w którym wykaże, że mieszkanie to stanowiło jego centrum życiowe.

Co stanie się jeśli nie ma żadnej osoby uprawnionej do wstąpienia w stosunek najmu?

Brak osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego powoduje, że stosunek ten wygasa.

Podstawa prawna:
Kodeks cywilny

Autor: Anna Pieślak


Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.