Umowa darowizny czy umowa o dożywocie

Pani Beata jest w podeszłym wieku, mieszka sama, utrzymuje się z niewielkiej emerytury i poza córką nie ma nikogo, kto mógłby jej pomóc. Sześć lat temu, na prośbę córki, pani Beata zawarła z córką umowę w formie aktu notarialnego i z tego, co zrozumiała, była to umowa o dożywocie. Pani Beata przekazała tym aktem mieszkanie córce z prawem dożywocia, zapewniając sobie jednocześnie opiekę i pomoc w utrzymaniu. Córka, w zamian, miała się o nią zatroszczyć i pomagać matce w czynnościach życia codziennego. Stało się jednak inaczej. Córka przestała się interesować matką. Pani Beata, przekazując córce mieszkanie, liczyła na to, że córka będzie ją odwiedzać i się nią opiekować. Pani Beata zwracała się do córki parokrotnie z prośbą o odwiedziny, do czego córka zobowiązała się w umowie, jednak bez rezultatu. W rozmowie telefonicznej, córka oświadczyła pani Beacie, że nie musi jej ani odwiedzać ani zapewniać jej utrzymania. Pani Beata jest bardzo zawiedziona i rozważa odwołanie tej umowy.

Doradca obywatelski, po zapoznaniu się z umową przeniesienia prawa własności, jaką zawarła pani Beata z córką, stwierdził, że pani Beata zawarła umowę darowizny z zapisem służebności osobistej mieszkania. Doradca wyjaśnił pani Beacie różnice występujące pomiędzy umową o dożywocie, a umową darowizny.

Umowa o dożywocie

Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”.  Oznacza to, że jeżeli przenosimy prawo własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie, osoba obdarowana, przyjmując nieruchomość zobowiązuje się zapewnić osobie, od której otrzymała nieruchomość (tzw. dożywotnik) utrzymanie aż do momentu jego śmierci tj. osoba obdarowana musi zapewnić dożywotnikowi prawo do mieszkania, swobodny dostęp do mediów, prawo opieki, prawo do zapewnienia jedzenia, ciepła i ubrań, zapewnić taką opiekę jak w stosunku do własnych dzieci. Umową o dożywocie można przenieść wyłącznie prawo własności nieruchomości. Możliwe jest także przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości ale nie można w ramach umowy o dożywocie, dokonać przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  mieszkalnego. Sporządzając umowę o dożywocie, dożywotnik powinien uzupełnić umowę o szczegółowe zasady dożywotniej opieki. Można precyzyjnie zapisać w umowie jakiej formy pomocy czy opieki oczekujemy. Pozwoli to uniknąć przyszłych nieporozumień między stronami umowy i gwarantuje dożywotnikowi bezpieczeństwo. 

Od umowy o dożywocie jest odprowadzany podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość podatku wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości czyli tyle samo co przy zwykłej umowie sprzedaży.  

Umowy o dożywocie nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dożywotnik i nabywca nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę lub w wyjątkowych sytuacjach – orzec o rozwiązaniu umowy. 

Wyjątkowa sytuacja zachodzi w przypadku, gdy pokrzywdzony jest dożywotnik, w sytuacjach drastycznego, nacechowanego złą wolą, a przy tym mającego charakter powtarzającego się, wrogiego zachowania zobowiązanego, skierowanego przeciwko dożywotnikowi. Przejaw agresji nie wystarcza do rozwiązania umowy o dożywocie, jednakże w sytuacji, gdy zobowiązany porzuca nieruchomość i pozostawia dożywotnika bez opieki, można taką umowę rozwiązać. Rozwiązanie umowy o dożywocie sprawia, że nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela bez konieczności dodatkowych opłat. Tylko w wypadku, gdy w mieszkaniu lub domu, które były przedmiotem umowy, nabywca dokonał istotnych ulepszeń (np. remont, wymiana mebli), może on domagać się zwrotu poniesionych kosztów.

Jedna okoliczność sprawia, że sąd nie rozwiąże umowy o dożywocie. Chodzi o sytuację, w której nieruchomość objęta umową została sprzedana. Dożywotnik nie ma więc dokąd wrócić. Wówczas jedynym rozwiązaniem pozostaje ustalenie dożywotniej renty.

Umowa darowizny

Zgodnie z art. 888 kodeksu cywilnego: ”Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.” Darowizna oznacza przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę obdarowaną. Przedmiotem umowy darowizny może być dowolna rzecz ruchoma, nieruchoma oraz pieniądze. Przedmiotem darowizny może być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Nie oznacza to jednak, tak jak w umowie o dożywocie, że osoba obdarowana ma obowiązek opieki nad uprzednim właścicielem nieruchomości. 

Od umowy darowizny nie pobiera się podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Czasami może jednak zostać naliczony i pobrany podatek od spadków i darowizn. Wysokość tego podatku zależy nie tylko od wartości otrzymanej darowizny, ale też od przynależności obdarowanego do tzw. „grupy podatkowej”. Do umowy darowizny można włączyć dodatkowe postanowienia. Jednym ze stosowanych rozwiązań jest ustanowienie służebności osobistej mieszkania wobec darczyńcy. Jest to rodzaj darowizny zwrotnej, która pozwala korzystać wcześniejszemu darczyńcy z mieszkania do końca życia. Nazwa służebność osobista może być myląca, dlatego trzeba podkreślić, że nie obejmuje ona tych form opieki (wyżywienie, ubranie, pomoc w chorobie), jakie gwarantuje umowa o dożywocie. 

Odwołanie darowizny

Odwołanie darowizny niewykonanej

Darczyńca może odwołać darowiznę, której jeszcze nie wykonał, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania albo bez uszczerbku dla ciążących na nim obowiązków alimentacyjnych. Z uwagi na to, że darowizna to swoisty gest dobrej woli, przejaw hojności darczyńcy, nie może dojść do sytuacji, że darczyńca zostanie pokrzywdzony. Ciężka choroba, utrata pracy, konieczność zwiększenia alimentów na dzieci – jeśli takie zdarzenia nastąpią w okresie między zawarciem umowy a jej wykonaniem, darowiznę będzie można odwołać. Darczyńca nie będzie musiał udowadniać nic ponad to, że doszło w jego życiu do wspomnianych niekorzystnych zmian. 

Odwołanie darowizny już wykonanej

W przeciwieństwie do umowy o dożywocie darowiznę można odwołać. Nie jest to ani łatwe ani proste. Odwołanie darowizny jest uzależnione głównie od zachowania obdarowanego względem darczyńcy. Jeżeli obdarowany wykazuje rażącą niewdzięczność w stosunku do darczyńcy, jest możliwe odwołanie wykonanej już darowizny. Pojęcie rażącej niewdzięczności może być rozumiane bardzo szeroko. Jak wynika z orzecznictwa, może to być zarówno działanie jak i zaniechanie działania, skierowane przeciwko darczyńcy. Pojęcie „rażąca niewdzięczność” nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa. Jest to zwrot niedookreślony, co oznacza, że w każdym przypadku sąd powinien ustalić czy konkretne zachowania mieszczą się w pojęciu rażącej niewdzięczności. Ocena tego zachowania następuje w oparciu o normy moralne, a także cele umowy darowizny. O rażącej niewdzięczności możemy mówić wówczas, gdy obdarowany w znacznym stopniu wykazuje złą wolę skierowaną na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Darowiznę odwołuje się na piśmie. Jak wskazano w art. 899 § 3 k.c. na odwołanie darowizny ustawodawca przewidział rok czasu od momentu, w którym uprawniony dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego.  

Należy pamiętać, że odwołanie darowizny nie wchodzi w grę, gdy darczyńca przebaczył obdarowanemu.

Warunki odwołania darowizny to:

  • rażąca niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy,
  • nie upłynął rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego,
  • darczyńca nie przebaczył obdarowanemu rażącej niewdzięczności.

Skutki odwołania darowizny nieruchomości

W takim przypadku obdarowany będzie miał obowiązek dokonania czynności prawnej przenoszącej własność nieruchomości z powrotem na darczyńcę, tj. zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Samo tylko odwołanie darowizny nie przeniesie na darczyńcę własności nieruchomości i nie stanowi w żadnym wypadku podstawy do wpisu darczyńcy do księgi wieczystej. Jeżeli obdarowany dobrowolnie nie przystąpi do aktu notarialnego, darczyńca może wnieść do sądu powództwo o zobowiązanie obdarowanego do złożenia oświadczenia woli powrotnie przenoszącego własność podarowanej wcześniej nieruchomości.

Zamiana służebności osobistej mieszkania na rentę

W art. 303 k.c. ustawodawca uregulował sytuację, w której uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Roszczenie to przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Kiedy możemy powiedzieć, że mamy do czynienia z „rażącym uchybieniem”? Gdy są to naruszenia poważne, odbiegające od drobnych, typowych przejawów konfliktów i nie chodzi o uchybienia jednorazowe. Żądania zamiany służebności osobistej na rentę można dochodzić w postępowaniu sądowym w drodze powództwa o ukształtowanie prawa. Wysokość renty, która ma być przyznana w miejsce służebności mieszkania powinna odpowiadać wartości tejże służebności. Dla przykładu, wysokość renty powinna zapewnić uprawnionemu możliwość uzyskania prawa do podobnego lokalu.  

Pani Beata zrozumiała, jakie prawa i obowiązki wynikają z zawartej umowy darowizny. Wie już, że nie może żądać od córki pomocy w utrzymaniu. Córka nie dopuszcza się względem niej rażącej niewdzięczności więc odwołanie darowizny nie jest możliwe. 

Sprawa Pani Beaty jest sygnałem, że zanim podejmiemy decyzję o przekazaniu swojego majątku za życia, rozważmy wszystkie za i przeciw i nie róbmy tego pochopnie. Należy przemyśleć, czy warto, czy może lepiej sporządzić testament, a jeśli już musimy, to wybierajmy umowę o dożywocie gdyż ta umowa lepiej zabezpiecza interesy dożywotnika.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny

Autor: Grażyna Dylewska

Dział spadku

Panu Maciejowi trzy miesiące temu zmarł ojciec. Ojciec nie pozostawił testamentu. Pan Maciej wraz z przyrodnim bratem Jakubem są jedynymi spadkobiercami. W skład masy spadkowej wchodzi mieszkanie (w którym mieszka Pan Maciej), samochód osobowy, środki pieniężne na rachunku bankowym oraz niespłacona pożyczka bankowa w kwocie 70 tysięcy złotych. Spadkobiercy nie odrzucili spadku tylko poświadczyli dziedziczenie u notariusza. 

Tydzień temu Pan Maciej otrzymał list z banku, w którym bank wezwał go do spłaty całego zadłużenia wynikającego z umowy pożyczki zawartej między bankiem a zmarłym ojcem. Pan Maciej skontaktował się z bratem i zaproponował spłatę zadłużenia z środków z rachunku bankowego ojca (kwota 50 tys. zł) oraz z własnych środków (każdy z braci po 10 tys. zł). Brat jednak odmówił i zażądał sprzedaży mieszkania i spłaty zadłużenia z otrzymanych środków. 

Pan Maciej zgłosił się do Punktu NPO (nieodpłatne porady obywatelskie) z zapytaniem czy wystarczy jak spłaci swoją część długu częściowo z pieniędzy na rachunku bankowym należącym do zmarłego ojca a częściowo ze środków własnych.

Doradczyni poinformowała Pana Macieja, że poświadczenie dziedziczenia bądź stwierdzenie nabycia spadku nie uprawniają dziedziczącego do dowolności w dysponowaniu odziedziczonym majątkiem. W notarialnym akcie poświadczenia dziedziczenia lub postanowieniu sądu o stwierdzeniu nabycia spadku wymienione są jedynie osoby, które są spadkobiercami oraz ich ułamkowy udział w majątku spadkowym. Wskazany ułamek określa część, jaką dziedziczy konkretny spadkobierca w całym majątku spadkowym, a nie w konkretnych przedmiotach. Należy tu również wspomnieć, że na tym etapie postępowania spadkowego wszyscy spadkobiercy odpowiadają za długi solidarnie, co oznacza że wierzyciel może żądać spłaty zadłużenia od wszystkich spadkobierców lub tylko od jednego.

Żeby zadecydować, które z przedmiotów należących do spadku staną się własnością konkretnego spadkobiercy należy przeprowadzić tzw. dział spadku. Dopiero po przeprowadzeniu działu spadku określone przedmioty stają się wyłączną własnością poszczególnych spadkobierców. Do czasu działu spadku majątek spadkowy stanowi jedną całość, zaś dopiero po przeprowadzeniu działu następuje połączenie majątku osobistego spadkobierców z odziedziczonym przez nich majątkiem spadkowym. Zmienia się także odpowiedzialność za długi spadkowe. Od chwili dokonania działu spadku każdy z dotychczasowych współspadkobierców odpowiada za długi samodzielnie, w stosunku do wielkości przysługującego mu udziału. 

Dział spadku może być dokonany w drodze umowy lub w drodze postępowania przed sądem.

Umowny dział spadku

Dział spadku w drodze umowy możliwy jest jedynie, gdy istnieje zgodna wola współspadkobierców. Zgoda musi istnieć nie tylko co do dokonania samego działu, ale także do tego, w jaki sposób ma być on dokonany. Stronami umowy będą wszyscy spadkobiercy. Sama forma umowy uzależniona jest w dużej mierze od tego, co wchodzi w skład spadku. Jeżeli będzie to nieruchomość, wymagana jest forma aktu notarialnego. Treść umowy ustalają same strony. Ta forma działu spadku wiąże się z koniecznością wniesienia opłaty u notariusza. Wysokość maksymalnej stawki zależy od wartości  majątku, który podlega podziałowi i wynosi:

 – do 3000 zł – 100 zł;

 – powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

 – powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

 – powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

 – powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

 – powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;

 – powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – nie więcej niż 7500 zł.

Sądowy dział spadku

Jeśli między stronami istnieje spór, co do działu spadku, tak jak w przypadku Pana Macieja, sprawa wnoszona jest do sądu. Wniosek o  wszczęcie postępowania może złożyć każdy ze współspadkobierców oraz nabywca udziału w spadku. 

Jeśli wierzyciel spadkobiercy dokonał zajęcia praw spadkowych w drodze egzekucji, to również może wystąpić z takim wnioskiem, wykazując swój interes prawny. 

Z wnioskiem o dokonanie sądowego działu spadku można wystąpić w dowolnym terminie, w tym przypadku nie występuje jakikolwiek okres przedawnienia.

We wniosku o dział spadku wnioskodawca określa, co wchodzi w skład majątku spadkowego oraz podaje szacunkową wartość każdego składnika spadku. Decydujące znaczenia dla ustalenia stanu majątku spadkowego ma chwila otwarcia spadku, a dla ustalenia wartości poszczególnych przedmiotów, chwila dokonywania działu. W przypadku, gdy uczestnicy postępowania zgodnie ustalają wartość przedmiotu podlegającego podziałowi, to ta wartość jest dla sądu wiążąca. W przypadku rozbieżności w tej kwestii, wartość masy spadkowej określi sąd na podstawie opinii biegłego.

Po ustaleniu składu i wartości przedmiotów wchodzących w skład majątku spadkowego następuje wybór sposobu podziału tego majątku. Wnioskodawca już we wniosku proponuje sposób podziału. Przedmioty majątku można podzielić fizycznie i przyznać je poszczególnym spadkobiercom w stosunku do wielkości ich udziałów. Możliwe jest przy tym ustalenie dopłat, jeśli wartość przyznanych części nie odpowiada wielkości udziałów osób uprawnionych. Oprócz tego możliwe jest przyznanie przedmiotów w całości jednemu lub niektórym spadkobiercom. Z reguły mają oni obowiązek dokonania spłaty na rzecz pozostałych. Można również przyznać jakiś przedmiot lub przedmioty dwóm lub więcej współspadkobiercom jako współwłasność w częściach ułamkowych – jednak następuje to na ich żądanie. Można również dokonać tak zwanego działu cywilnego rzeczy należących do spadku – dokonywana jest ich sprzedaż, a uzyskana suma dzielona pomiędzy współspadkobierców w stosunku do wielkości udziałów przysługujących im w spadku. 

W sytuacji, gdy spadkobiercy nie potrafią wypracować wspólnego stanowiska co do sposobu podziału, to sąd orzeka w jaki sposób majątek osoby zmarłej zostanie podzielony. Na podstawie postanowienia sądu sprzedaży w drodze licytacji dokonuje komornik. Uzyskane z tej sprzedaży pieniądze są dzielone pomiędzy spadkobierców. Nie jest to korzystne finansowo dla spadkobierców, ponieważ przy licytacji majątku nigdy nie uzyska się wartości takiej, jak w przypadku sprzedaży na wolnym rynku. Trzeba się także liczyć z dodatkowymi kosztami egzekucyjnymi i związanymi ze sporządzeniem operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę.

Doradca omówił z Panem Maciejem, jak powinien wyglądać i co zawierać wniosek o dział spadku. Przede wszystkim pierwszym dokumentem, bez którego nie można złożyć wniosku o dział spadku jest notarialne poświadczenie dziedziczenia lub sądowe stwierdzenie nabycia spadku. Gdy takim dokumentem już dysponujemy, następnym krokiem jest określenie składników majątku spadkowego wraz z ich szacunkową wartością. Składniki majątku to nieruchomości (domy, mieszkania, działki), jak i ruchomości ruchomości (np. samochód, meble, dzieła sztuki itp.). Określając wartość majątku spadkowego należy wziąć pod uwagę:

a) w przypadku nieruchomości: kubaturę, liczbę kondygnacji, lokalizację, stan prawny, stan techniczny, położenie nieruchomości, cenę rynkową;

b) w przypadku ruchomości: rok produkcji, stan techniczny, marka, model, kraj produkcji, cena rynkowa.

Do wniosku należy dołączyć także inne dokumenty, np. wypisy z księgi wieczystej, karty pojazdów,  faktury zakupu. W przypadku środków pieniężnych, akcji czy obligacji wnioskodawca dołącza zaświadczenie z banku o stanie konta na dzień śmierci spadkodawcy oraz potwierdzenia zakupu obligacji, akcji lub zaświadczenie z banku czy biura maklerskiego.

Kolejnym krokiem jest określenie, w jaki sposób wnioskodawca chce aby majątek został podzielony pomiędzy spadkobierców. W przypadku, gdy przy podziale majątku dochodzi do obowiązku dokonania spłaty na rzecz pozostałych spadkobierców przez wnioskodawcę, wnioskodawca musi podać sposób spłaty (jednorazowo czy w ratach) oraz termin spłaty (np. 12 miesięcy od dnia uprawomocnienia się postanowienia). W uzasadnieniu wniosku wnioskodawca uzasadnia dlaczego chce aby majątek spadkowy był w taki sposób podzielony oraz wykazuje swoje możliwości finansowe dołączając do wniosku: zaświadczenie o wysokości wynagrodzenia, zeznanie roczne składane w Urzędzie Skarbowym lub dokument potwierdzający wysokość świadczenia otrzymywanego z ZUS. 

Składając wniosek o dział spadku należy również pamiętać o wniesieniu opłaty sądowej, która wynosi:

 – 500 zł – od wniosku o dział spadku,

 – 300 zł – jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku,

 – 1000 zł – od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności,

 – 600 zł – od wniosku, jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności

W przypadku Pana Macieja umowny dział spadku nie jest możliwy, ponieważ spadkobiercy mają odmienne zdanie w sprawie odziedziczonego mieszkania. Pan Maciej chce je zatrzymać i dalej w nim mieszkać, a brat Jakub chce sprzedać i podzielić się kwotą pozostałą po spłacie długu. 

Pan Maciej powinien złożyć do sądu wniosek o dział spadku i określić w nim, co wchodzi w skład masy spadkowej, jaka jest jej wartość oraz zaproponować jak ma zostać podzielony majątek np. środki pieniężne na rachunku bankowym podzielone po połowie, sprzedaż samochodu i środki uzyskane ze sprzedaży samochodu podzielone po połowie, a mieszkanie – przejęcie udziałów z koniecznością spłaty na rzecz brata. 

Podstawa Prawna:
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
Ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych 
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej

Autor: Grażyna Dylewska

Dla kogo mieszkanie TBS?

Pan Krzysztof wraz z małżonką Alicją i 6-letnim synem Kacprem od 8 lat mieszkają w Warszawie. Mieszkanie nie jest ich własnością, wynajmują je od osoby prywatnej. Pan Krzysztof i jego żona pracują na podstawie umowy o pracę, podatki rozliczają w Warszawie. W ostatnim czasie z powodu pandemii COVID–19 ich sytuacja finansowa uległa pogorszeniu. Pan Krzysztof pracuje w mniejszym wymiarze czasu pracy i dochód jaki uzyskiwał z premii od sprzedanych produktów znacznie zmalał. Oboje z żoną zastanawiają się, jak poradzić sobie w tej trudnej sytuacji. Przeanalizowali swoje wydatki i doszli wspólnie do wniosku, że najwyższą pozycją w budżecie domowym jest opłata za najem mieszkania i trzeba ją obniżyć. Pan Krzysztof przeanalizował koszty najmu mieszkania o mniejszej powierzchni. Okazało się, że różnica w czynszu jest znikoma.  Postanowił więc dowiedzieć się, czy m.st. Warszawa pomaga osobom, które znalazły się w trudnej sytuacji finansowej i mieszkaniowej.  

Doradca obywatelski poinformował Pana Krzysztofa, że m.st. Warszawa pomaga swoim mieszkańcom, udzielając pomocy lokalowej i sprawdził, czy Pan Krzysztof wraz z rodziną spełnia warunki, jakie są zawarte w uchwale Rady  Miasta Stołecznego Warszawy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy, aby móc ubiegać się o tzw. mieszkanie komunalne. Okazało się, iż Pan Krzysztof nie spełnia podstawowego kryterium, jakim jest kryterium dochodowe. Została przekroczona górna granica dochodu gospodarstwa, która dla trzech osób wynosi 5.741,48 zł. Brak możliwości ubiegania się o najem lokalu z zasobów mieszkaniowym m.st. Warszawy nie zamyka jednak Panu Krzysztofowi drogi do uzyskania pomocy mieszkaniowej.

W ramach poszerzenia oferty pomocy dla mieszkańców m.st. Warszawy, których sytuacja nie pozwala na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, Prezydent m.st. Warszawy, Zarządzeniem nr 466/2020 z dnia 27 marca 2020 r. określił zasady pomocy mieszkaniowej w ramach zasobu Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Zarządzenie jest dodatkową formą pomocy określonej Uchwałą Nr XXIII/669/2019 Rady m.st. Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy.

Do najmu lokalu TBS mogą zostać skierowane osoby, które spełniają łącznie poniższe warunki:

  • zamieszkują na terenie m.st. Warszawy i na jego terenie rozliczają podatek dochodowy od osób fizycznych,
  • spełniają kryterium dochodowe,
  • w przypadku osób, które zajmują lokale z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy, w okresie trzech lat poprzedzających datę złożenia wniosku o najem lokalu TBS, dodatkowo muszą być spełnione następujące warunki:
  1. nie występowały zaległości z tytułu opłat za korzystanie z lokalu za więcej niż trzy pełne, kolejne okresy płatności,
  2. nie występowały przesłanki, o których mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (tzn. pomimo pisemnego upomnienia nadal używają lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbują obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczą urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczają w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali lub wynajęły, podnajęły albo oddały do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela),
  • wnioskodawca, jego małżonek lub inna osoba pozostająca we wspólnym pożyciu lub zgłoszona do zamieszkiwania nie posiadają tytułów prawnych do nieruchomości pozwalających zabezpieczyć warunki mieszkaniowe we własnym zakresie. W przypadku osób posiadających umowę najmu w chwili złożenia wniosku, wymagane jest złożenie oświadczenia o jej rozwiązaniu przed zawarciem umowy najmu lokalu TBS.

Pan Krzysztof może ubiegać się o najem lokalu mieszkalnego z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego z partycypacją m.st. Warszawy, ponieważ spełnia wymienione wyżej warunki. Od ośmiu lat mieszka z rodziną w Warszawie i tutaj rozlicza podatek dochodowy. Średni miesięczny dochód jego rodziny mieści się w przedziale pomiędzy  5.741,48 zł – 11.482,95 zł (kryterium przewidziane dla trzyosobowej rodziny). Ani Pan Krzysztof ani jego małżonka nie posiadają tytułów prawnych do nieruchomości pozwalających zabezpieczyć warunki mieszkaniowe we własnym zakresie.

Pan Krzysztof może zatem złożyć wniosek o pomoc mieszkaniową wraz z wnioskiem o najem lokalu z zasobów TBS. Wnioski wraz z załącznikami składa się w dzielnicy właściwej dla miejsca zamieszkania. Formularze wniosków wraz z wykazem dokumentów  można pobrać na stronie internetowej Urzędu Dzielnicy bądź osobiście w Wydziale ds. Lokalowych w Urzędzie Dzielnicy właściwej dla pobytu wnioskodawcy. Po złożeniu wniosku zostanie on poddany wnikliwej analizie i weryfikacji. Po zakwalifikowaniu się, wnioskodawca zostanie umieszczony na liście dzielnicowej osób zakwalifikowanych do najmu lokalu mieszkalnego z zasobów TBS. Lista ta jest raz w miesiącu przekazywana do Biura Polityki Lokalowej i osoby znajdujące się na liście dzielnicowej zostają umieszczone na liście miejskiej. Przed wskazaniem lokalu Biuro Polityki Lokalowej kolejny raz prosi o dostarczenie dokumentów potwierdzających wysokość osiąganych dochodów (zaświadczenie z właściwego Urzędu Skarbowego o dochodach uzyskanych w roku poprzednim, które potwierdzi jednocześnie fakt rozliczania podatku dochodowego w Warszawie) oraz o podpisanie oświadczeń stanowiących załącznik do Zarządzenia Prezydenta m.st. Warszawy. Zawarcie umowy najmu uzależnione jest od wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu w wysokości  12 krotności miesięcznego czynszu. 

Zatem najem mieszkania TBS to idealne rozwiązanie dla osób, których dochody są zbyt wysokie, by móc ubiegać się o mieszkanie komunalne – ale jednocześnie zbyt niskie, by uzyskać odpowiednią zdolność kredytową lub wynajmować mieszkanie po cenach rynkowych.

Pomocy w ustaleniu, z jakiej pomocy mieszkaniowej mogą skorzystać mieszkańcy Warszawy, udzielają wszyscy doradcy obywatelscy świadczący porady obywatelskie w Punktach Nieodpłatnego Poradnictwa Obywatelskiego w 9 dzielnicach m.st. Warszawy. Pomagają również w obliczaniu kryterium dochodowego, a także w wypełnieniu wniosku.

Podstawa prawna:
1. uchwała nr XXIII/669/2019 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.
2. Zarządzenie nr 466/2020 Prezydenta miasta Stołecznego Warszawy z dnia 27 marca 2020 roku w sprawie udzielenia pomocy mieszkaniowej w ramach zasobu TBS.
3. Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26 października 1995 roku (Dz.U. nr 133, poz. 654 z późn. zm.).

Autor: Grażyna Dylewska

Postojowe? Komu i w jakiej wysokości?

Pani B. pracuje na cały etat w salonie kosmetycznym. Z umowy o pracę, zawartą na czas nieokreślony wynika, że z tytułu wykonywanej pracy Pani B. otrzymuje wynagrodzenie w wysokości najniższej krajowej. Z powodu pandemii Pani B. już od trzech tygodni nie świadczy pracy. Salon kosmetyczny został zamknięty do odwołania. Pracodawca za okres gotowości do pracy wypłacił Pani B. połowę wynagrodzenia jakie jej przysługiwało. Ponadto polecił jej podpisać wniosek o urlop wypoczynkowy. Pani B. pyta, czy pracodawca miał prawo obniżyć jej wynagrodzenie i czy musi zgodzić się na wykorzystanie urlopu we wskazanym przez pracodawcę terminie? 

Mąż Pani B. ma dobrą posadę. Posiada on umowę o pracę na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Pracodawca zaproponował mu obniżenie wynagrodzenia o 30%. Pani B. pyta czy mąż musi się na to zgodzić? 

Pani B. została poinformowana, że okres, gdy nie wykonuje swoich obowiązków pracowniczych (ale pozostaje w gotowości do ich wykonywania) należy traktować jako tzw. „postojowe”. Pracownicy odesłani na postojowe otrzymują świadczenie, które jest formą pieniężnego wsparcia wypłacanego z powodu przestoju w działalności zakładu pracy. Zgodnie z Kodeksem pracy, jeśli zatrudniony nie wykonywał swoich obowiązków nie ze swojej winy, ale z przyczyn dotyczących pracodawcy, wówczas ten musi wypłacać mu wynagrodzenie. 

Pracownik nie musi składać podania czy wniosku o wypłatę postojowego. Postojowe płacone jest tak, jak wynagrodzenie za pracę, czyli w terminie określonym w regulaminie wynagrodzeń w danym zakładzie pracy, nie później jednak niż do 10. dnia następnego miesiąca.

Wysokość wynagrodzenia postojowego jest precyzyjnie opisana w art. 81 §1 Kodeksu pracy – pracownikowi przysługuje wynagrodzenie wynikające z jego osobistego zaszeregowania, czyli pensja zasadnicza określona w umowie o pracę. Pełna kwota, tj. 100% wynagrodzenia za czas przestoju przysługuje wtedy, kiedy w umowie została określona stawka godzinowa lub miesięcznaWynagrodzenie postojowe nie może być niższe od aktualnie obowiązującej płacy minimalnej.

Tzw. specustawa COVID-19, wprowadziła z kolei pojęcie przestoju ekonomicznego. W ramach Tarczy Antykryzysowej, pracodawca może zwrócić się z wnioskiem o przyznanie świadczeń na rzecz ochrony miejsc pracy, o wypłatę ze środków Funduszu Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych świadczeń na dofinansowanie wynagrodzenia pracowników objętych przestojem ekonomicznym. Pracownikowi objętemu przestojem ekonomicznym pracodawca wypłaca wynagrodzenie obniżone nie więcej niż o 50%, nie niższe jednak niż w 2600 zł brutto z uwzględnieniem wymiaru czasu pracy. Decyzję o skierowaniu konkretnych pracowników na postój ekonomiczny podejmuje pracodawca.

Co do pytania Pani B. o urlop wypoczynkowy, to zgodnie z Kodeksem pracy, urlop jest świadczeniem, które pracodawcy udzielają w porozumieniu z pracownikiem i na jego wniosek. Wyjątkiem jest tylko urlop zaległy (z ub. roku kalendarzowego), który należy wykorzystać do 30 września roku następnego oraz urlop, który należy wykorzystać w okresie wypowiedzenia umowy o pracę. Ponadto urlop wypoczynkowy (jaka sama nazwa wskazuje) ma na celu umożliwienie pracownikowi odpoczynku i nie powinien być traktowany jako instrument do ratowania czy poprawienia sytuacji finansowej firmy. 

Odnośnie sytuacji męża Pani B., w przypadku trudnej sytuacji ekonomicznej firmy, zaproponowanie przez pracodawcę niższego wynagrodzenia, może okazać się rozwiązaniem, na które przystanie pewna część pracowników. Jeśli mąż Pani B. nie zgodzi się na  rozwiązanie polubownie, wówczas pracodawca może odwołać się do przepisów Kodeksu pracy. Kodeks pracy umożliwia pracodawcy zastosowanie wypowiedzenia zmieniającego (art. 42 par. 2 Kodeksu pracy). Wypowiedzenie to polega na zmianie warunków umowy na mniej korzystne dla pracownika niż dotychczasowe. Jeżeli pracownik przyjmie wypowiedzenie zmieniające doprowadza to zmiany jego umowy. Jeżeli wypowiedzenie warunków pracy i płacy zostanie przez męża Pani B. odrzucone, spowoduje to rozwiązanie stosunku pracy, bez obowiązku dodatkowego oświadczenia woli pracodawcy. W tym wypadku, po upływie okresu wypowiedzenia, mąż Pani B. zostanie bez pracy.

Autor: Grażyna Dylewska