Porady Obywatelskie

Pani Beata jest w podeszłym wieku, mieszka sama, utrzymuje się z niewielkiej emerytury i poza córką nie ma nikogo, kto mógłby jej pomóc. Sześć lat temu, na prośbę córki, pani Beata zawarła z córką umowę w formie aktu notarialnego i z tego, co zrozumiała, była to umowa o dożywocie. Pani Beata przekazała tym aktem mieszkanie córce z prawem dożywocia, zapewniając sobie jednocześnie opiekę i pomoc w utrzymaniu. Córka, w zamian, miała się o nią zatroszczyć i pomagać matce w czynnościach życia codziennego. Stało się jednak inaczej. Córka przestała się interesować matką. Pani Beata, przekazując córce mieszkanie, liczyła na to, że córka będzie ją odwiedzać i się nią opiekować. Pani Beata zwracała się do córki parokrotnie z prośbą o odwiedziny, do czego córka zobowiązała się w umowie, jednak bez rezultatu. W rozmowie telefonicznej, córka oświadczyła pani Beacie, że nie musi jej ani odwiedzać ani zapewniać jej utrzymania. Pani Beata jest bardzo zawiedziona i rozważa odwołanie tej umowy.

Doradca obywatelski, po zapoznaniu się z umową przeniesienia prawa własności, jaką zawarła pani Beata z córką, stwierdził, że pani Beata zawarła umowę darowizny z zapisem służebności osobistej mieszkania. Doradca wyjaśnił pani Beacie różnice występujące pomiędzy umową o dożywocie, a umową darowizny.

Umowa o dożywocie

Zgodnie z art. 908 kodeksu cywilnego: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”.  Oznacza to, że jeżeli przenosimy prawo własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie, osoba obdarowana, przyjmując nieruchomość zobowiązuje się zapewnić osobie, od której otrzymała nieruchomość (tzw. dożywotnik) utrzymanie aż do momentu jego śmierci tj. osoba obdarowana musi zapewnić dożywotnikowi prawo do mieszkania, swobodny dostęp do mediów, prawo opieki, prawo do zapewnienia jedzenia, ciepła i ubrań, zapewnić taką opiekę jak w stosunku do własnych dzieci. Umową o dożywocie można przenieść wyłącznie prawo własności nieruchomości. Możliwe jest także przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości ale nie można w ramach umowy o dożywocie, dokonać przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu  mieszkalnego. Sporządzając umowę o dożywocie, dożywotnik powinien uzupełnić umowę o szczegółowe zasady dożywotniej opieki. Można precyzyjnie zapisać w umowie jakiej formy pomocy czy opieki oczekujemy. Pozwoli to uniknąć przyszłych nieporozumień między stronami umowy i gwarantuje dożywotnikowi bezpieczeństwo. 

Od umowy o dożywocie jest odprowadzany podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość podatku wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości czyli tyle samo co przy zwykłej umowie sprzedaży.  

Umowy o dożywocie nie można odwołać. Może ją rozwiązać tylko sąd, na żądanie jednej ze stron. Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której dożywotnik i nabywca nie będą mogli pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności, sąd może zmienić uprawnienia wynikające z dożywocia np. zamienić prawa dożywocia na dożywotnią rentę lub w wyjątkowych sytuacjach – orzec o rozwiązaniu umowy. 

Wyjątkowa sytuacja zachodzi w przypadku, gdy pokrzywdzony jest dożywotnik, w sytuacjach drastycznego, nacechowanego złą wolą, a przy tym mającego charakter powtarzającego się, wrogiego zachowania zobowiązanego, skierowanego przeciwko dożywotnikowi. Przejaw agresji nie wystarcza do rozwiązania umowy o dożywocie, jednakże w sytuacji, gdy zobowiązany porzuca nieruchomość i pozostawia dożywotnika bez opieki, można taką umowę rozwiązać. Rozwiązanie umowy o dożywocie sprawia, że nieruchomość wraca do poprzedniego właściciela bez konieczności dodatkowych opłat. Tylko w wypadku, gdy w mieszkaniu lub domu, które były przedmiotem umowy, nabywca dokonał istotnych ulepszeń (np. remont, wymiana mebli), może on domagać się zwrotu poniesionych kosztów.

Jedna okoliczność sprawia, że sąd nie rozwiąże umowy o dożywocie. Chodzi o sytuację, w której nieruchomość objęta umową została sprzedana. Dożywotnik nie ma więc dokąd wrócić. Wówczas jedynym rozwiązaniem pozostaje ustalenie dożywotniej renty.

Umowa darowizny

Zgodnie z art. 888 kodeksu cywilnego: ”Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.” Darowizna oznacza przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę obdarowaną. Przedmiotem umowy darowizny może być dowolna rzecz ruchoma, nieruchoma oraz pieniądze. Przedmiotem darowizny może być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Nie oznacza to jednak, tak jak w umowie o dożywocie, że osoba obdarowana ma obowiązek opieki nad uprzednim właścicielem nieruchomości. 

Od umowy darowizny nie pobiera się podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Czasami może jednak zostać naliczony i pobrany podatek od spadków i darowizn. Wysokość tego podatku zależy nie tylko od wartości otrzymanej darowizny, ale też od przynależności obdarowanego do tzw. „grupy podatkowej”. Do umowy darowizny można włączyć dodatkowe postanowienia. Jednym ze stosowanych rozwiązań jest ustanowienie służebności osobistej mieszkania wobec darczyńcy. Jest to rodzaj darowizny zwrotnej, która pozwala korzystać wcześniejszemu darczyńcy z mieszkania do końca życia. Nazwa służebność osobista może być myląca, dlatego trzeba podkreślić, że nie obejmuje ona tych form opieki (wyżywienie, ubranie, pomoc w chorobie), jakie gwarantuje umowa o dożywocie. 

Odwołanie darowizny

Odwołanie darowizny niewykonanej

Darczyńca może odwołać darowiznę, której jeszcze nie wykonał, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania albo bez uszczerbku dla ciążących na nim obowiązków alimentacyjnych. Z uwagi na to, że darowizna to swoisty gest dobrej woli, przejaw hojności darczyńcy, nie może dojść do sytuacji, że darczyńca zostanie pokrzywdzony. Ciężka choroba, utrata pracy, konieczność zwiększenia alimentów na dzieci – jeśli takie zdarzenia nastąpią w okresie między zawarciem umowy a jej wykonaniem, darowiznę będzie można odwołać. Darczyńca nie będzie musiał udowadniać nic ponad to, że doszło w jego życiu do wspomnianych niekorzystnych zmian. 

Odwołanie darowizny już wykonanej

W przeciwieństwie do umowy o dożywocie darowiznę można odwołać. Nie jest to ani łatwe ani proste. Odwołanie darowizny jest uzależnione głównie od zachowania obdarowanego względem darczyńcy. Jeżeli obdarowany wykazuje rażącą niewdzięczność w stosunku do darczyńcy, jest możliwe odwołanie wykonanej już darowizny. Pojęcie rażącej niewdzięczności może być rozumiane bardzo szeroko. Jak wynika z orzecznictwa, może to być zarówno działanie jak i zaniechanie działania, skierowane przeciwko darczyńcy. Pojęcie „rażąca niewdzięczność” nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa. Jest to zwrot niedookreślony, co oznacza, że w każdym przypadku sąd powinien ustalić czy konkretne zachowania mieszczą się w pojęciu rażącej niewdzięczności. Ocena tego zachowania następuje w oparciu o normy moralne, a także cele umowy darowizny. O rażącej niewdzięczności możemy mówić wówczas, gdy obdarowany w znacznym stopniu wykazuje złą wolę skierowaną na wyrządzenie darczyńcy krzywdy lub szkody majątkowej. Darowiznę odwołuje się na piśmie. Jak wskazano w art. 899 § 3 k.c. na odwołanie darowizny ustawodawca przewidział rok czasu od momentu, w którym uprawniony dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego.  

Należy pamiętać, że odwołanie darowizny nie wchodzi w grę, gdy darczyńca przebaczył obdarowanemu.

Warunki odwołania darowizny to:

• rażąca niewdzięczność obdarowanego wobec darczyńcy,
• nie upłynął rok od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego,
• darczyńca nie przebaczył obdarowanemu rażącej niewdzięczności.

Skutki odwołania darowizny nieruchomości

W takim przypadku obdarowany będzie miał obowiązek dokonania czynności prawnej przenoszącej własność nieruchomości z powrotem na darczyńcę, tj. zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Samo tylko odwołanie darowizny nie przeniesie na darczyńcę własności nieruchomości i nie stanowi w żadnym wypadku podstawy do wpisu darczyńcy do księgi wieczystej. Jeżeli obdarowany dobrowolnie nie przystąpi do aktu notarialnego, darczyńca może wnieść do sądu powództwo o zobowiązanie obdarowanego do złożenia oświadczenia woli powrotnie przenoszącego własność podarowanej wcześniej nieruchomości.

Zamiana służebności osobistej mieszkania na rentę

W art. 303 k.c. ustawodawca uregulował sytuację, w której uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Roszczenie to przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości obciążonej i to tylko w wypadku, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa. Kiedy możemy powiedzieć, że mamy do czynienia z „rażącym uchybieniem”? Gdy są to naruszenia poważne, odbiegające od drobnych, typowych przejawów konfliktów i nie chodzi o uchybienia jednorazowe. Żądania zamiany służebności osobistej na rentę można dochodzić w postępowaniu sądowym w drodze powództwa o ukształtowanie prawa. Wysokość renty, która ma być przyznana w miejsce służebności mieszkania powinna odpowiadać wartości tejże służebności. Dla przykładu, wysokość renty powinna zapewnić uprawnionemu możliwość uzyskania prawa do podobnego lokalu.  

Pani Beata zrozumiała, jakie prawa i obowiązki wynikają z zawartej umowy darowizny. Wie już, że nie może żądać od córki pomocy w utrzymaniu. Córka nie dopuszcza się względem niej rażącej niewdzięczności więc odwołanie darowizny nie jest możliwe. 

Sprawa Pani Beaty jest sygnałem, że zanim podejmiemy decyzję o przekazaniu swojego majątku za życia, rozważmy wszystkie za i przeciw i nie róbmy tego pochopnie. Należy przemyśleć, czy warto, czy może lepiej sporządzić testament, a jeśli już musimy, to wybierajmy umowę o dożywocie gdyż ta umowa lepiej zabezpiecza interesy dożywotnika.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny

Autor: Grażyna Dylewska