Na co zwrócić uwagę gdy planujemy wynająć mieszkanie od prywatnego właściciela

Państwo Ewa i Mariusz są młodym małżeństwem po studiach. Dotychczas mieszkali w akademiku. Teraz, kiedy oboje są zatrudnieni na umowę o pracę, zamierzają wynająć niewielkie mieszkanie na wolnym rynku. Oglądali kilka mieszkań z ogłoszeń internetowych. Właściciele mieszkań proponowali różne kwoty czynszu i różne zapisy w umowach. Klienci chcąc podjąć decyzje o wynajmie, zwrócili się do doradcy obywatelskiego o poradę w tej sprawie.

Doradca przedstawił klientom podstawy prawne, które dotyczą najmu lokali od właścicieli prywatnych oraz zasady dotyczące zawierania umów najmu.

Głównym aktem prawnym dotyczącym najmu lokali jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa w większości odnosi się do lokali z zasobu gminnego, ale też są w niej zawarte przepisy dotyczące najmu lokali od osób prywatnych. Obowiązujące formy umów najmu na rynku prywatnym to najem zwykły i najem okazjonalny. Najczęściej stosowaną formą najmu lokali jest najem w formie zwykłej umowy cywilno-prawnej. Najem okazjonalny jest rzadziej stosowany, ponieważ jest związany z większymi wymogami formalnymi jak np. obowiązek najemcy do złożenia oświadczenia notarialnego, że dobrowolnie podda się egzekucji po wygaśnięciu umowy lub jej rozwiązaniu, wskazanie adresu, pod którym będzie mieszkał w razie opuszczenia wynajmowanego lokalu oraz sporządzenia aktu notarialnego, regulującego tę umowę z powyższymi zapisami. Ponadto najemca musi wskazać adres. Niezależnie od tego, czy jest to zwykła umowa najmu czy najem okazjonalny, obie te umowy podlegają przepisom Kodeksu cywilnego. Umowa zawsze powinna mieć formę pisemną, w której zawiera się warunki najmu oraz prawa i obowiązki stron.

Kiedy już zapadnie decyzja o wynajmie konkretnego mieszkania, przed podpisaniem umowy warto omówić z wynajmującym wszystkie ważne kwestie a następnie zapisać je w umowie. Doradca obywatelski zwrócił uwagę klientom na kilka najważniejszych kwestii, które powinny zostać ujęte w umowie.

Po pierwsze, osoba, która wynajmuje mieszkanie powinna przedstawić dokumenty potwierdzające jej tożsamość oraz dokument potwierdzający prawo do dysponowania lokalem (akt notarialny, umowę najmu czy dzierżawy). Doradca podkreślił przy tym, że w przypadku, kiedy wynajmujący przedstawia do najmu mieszkanie komunalne, powinien mieć zgodę właściciela mieszkania czyli gminy.

Kolejną sprawą są podstawowe elementy umowy najmu mieszkania. Umowa powinna szczegółowo określać czas, na jaki zostaje zawarta, wysokość czynszu, sposób regulowania płatności oraz warunki rozwiązania umowy.

Ustalając z właścicielem wysokość czynszu, należy upewnić się, jakie są jego składowe czyli czy czynsz oznacza tylko kwotę najmu bez kosztu mediów (gaz, energia, woda, ogrzewanie) czy razem z mediami oraz w jaki sposób będą pobierane opłaty, czy z tzw. góry czy z dołu. Jeśli opłaty mają wpływać na konto właściciela, należy wpisać numer konta do umowy, a jeśli kwota czynszu ma być przekazywana „do ręki” – to w umowie powinien być opisany sposób potwierdzania przyjęcia wpłat.

Doradca zwrócił uwagę na możliwość podnoszenia czynszu przez wynajmującego. Podwyżka czynszu, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, nie powinna być częstsza niż co 6 miesięcy. Doradca podkreślił również, że każda zmiana wysokości czynszu powinna nastąpić pisemnie w formie aneksu do umowy. Jak również poinformował klientów, że jako najemcy mogą nie zgodzić się na podwyżkę i wówczas w okresie 2 miesięcy od zmiany warunków umowy przez właściciela mogą wypowiedzieć umowę. Ważne, aby to zrobić w formie pisemnej, wtedy mają gwarancję, że do czasu opuszczenia lokalu nie będą ponosić wyższych kosztów. Ponadto, jeżeli najemca uzna, że podwyżka jest nieuzasadniona lub zbyt wysoka może wnieść sprawę do sądu na podstawie tejże ustawy o ochronie praw lokatorów.

Sposób zakończenia umowy i warunki jej wypowiedzenia powinny być określone w umowie. Wypowiedzenie umowy zawsze powinno nastąpić w formie pisemnej, a termin wypowiedzenia zależy od sposobu uiszczania płatności za czynsz i jest uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego – od 1 miesiąca do 3 miesięcy, licząc na koniec miesiąca poprzedzającego miesiąc zakończenia umowy. Oczywiście za porozumieniem stron ten okres może być zmniejszony lub wydłużony.

W sytuacji, kiedy umowa jest zawarta na czas oznaczony, w umowie szczegółowo powinny być określone warunki wcześniejszego wypowiedzenia umowy. W umowie na czas nieoznaczony każda ze stron może bez określonego powodu wypowiedzieć umowę z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Doradca poinformował klientów, że umowa najmu może zawierać obowiązek wpłaty kaucji za mieszkanie, pobieranej przed rozpoczęciem najmu. Kwota kaucji powinna być wpisana do umowy. Kaucja nie może być wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu za wynajmowane mieszkanie i podlega zwrotowi nie później niż 1 miesiąc od daty zakończenia umowy. Kaucja jest częstym elementem przy umowach najmu od osób prywatnych. Ma to zagwarantować właścicielowi zwrot kosztów w przypadku ewentualnych szkód lub braku płatności. 

Omawiając warunki umowy najmu mieszkania, doradca zwrócił uwagę klientom, że mogą zdarzyć się okoliczności, które wymuszą rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym. W takiej sytuacji ważne jest nie tylko pisemne powiadomienie, ale także rzetelne podanie powodów tego wypowiedzenia. Zarówno dotyczy to wynajmującego jak i najemcy. Przy czym należy pamiętać, że w przypadku wynajmu lokalu mieszkalnego, wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym oznacza miesięczny okres wypowiedzenia.

Na koniec doradca podkreślił, że warto pamiętać o zapisaniu w umowie, że przejęcie mieszkania następuje na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, w którym zostanie opisany faktyczny stan lokalu, tak aby po zakończeniu umowy, zdając mieszkanie można było odwołać się do tego protokołu.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Autorka: Teresa Sierawska


Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.