Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony

Pan Piotr podpisał umowę najmu mieszkania na okres 2 lat. Krótko po wprowadzeniu się do lokalu zauważył, że instalacja wodna jest nieszczelna. Pewnego dnia, po powrocie z pracy zastał zalane mieszkanie. Poinformował o tym fakcie właściciela lokalu, który jednak nie zareagował w oczekiwany przez pana Piotra sposób. Wynajmujący obiecał co prawda, że przyśle fachowca w celu dokonania niezbędnych napraw, ale przez kilka tygodni nic się w tej sytuacji nie zmieniło. Zalanie z kanalizacji powtórzyło się. Pan Piotr zastanawia się czy może wypowiedzieć umowę, którą zawarł na czas określony, przed wskazanym w niej terminem jej obowiązywania.

Najemcy lokalu nie zawsze są usatysfakcjonowani ze współpracy z właścicielem lokalu (w związku z jego działaniami lub ich brakiem) i mogą zechcieć zakończyć łączący ich stosunek w postaci umowy najmu. Co w sytuacji, gdy umowa najmu została podpisana przez pana Piotra na rok lub dwa? Czy pan Piotr może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony przed wskazanym w niej terminem?

Charakterystyczna dla umowy najmu na czas określony jest jej trwałość. Zgodnie bowiem z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Najemca może wypowiedzieć umowę w wybranej przez siebie chwili tylko wtedy, gdy nastąpią okoliczności określone w przepisach. Zatem kluczową cechą umowy na czas oznaczony jest to, że żadna ze stron nie może wypowiedzieć jej z dowolnej przyczyny lub bez wskazania powodu wypowiedzenia.

Wypowiedzenie opisywanej umowy jest możliwe tylko jednostronnie i to jedynie w ściśle określonych przypadkach i z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia. Mogą jednak pojawić się szczególne okoliczności, które pozwalają na wcześniejsze i natychmiastowe zakończenie umowy. Do tych specjalnych okoliczności, w przypadku których można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony, Kodeks cywilny w art. 664 zalicza:

– wady nieruchomości, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,

– wady powstałe później, których wynajmujący – mimo otrzymanego zawiadomienia – nie usunął w odpowiednim czasie, 

– wady nieruchomości powstałe później, a których nie można usunąć.

W tych sytuacjach najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym, czyli bez dochowania okresu wypowiedzenia. Mówimy w tym miejscu o przypadkach, w których w wyniku zdarzeń losowych lokal nie nadaje się do użytku zgodnego z jego przeznaczeniem. Na przykład niezdatność budynku w związku z wybuchem gazu i oczywistą niezdatnością budynku do jego dalszego zamieszkiwania. Takie wady lokalu nie są możliwe do usunięcia, co daje najemcy prawo do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.

Najczęstszymi jednak przypadkami, z którymi najemcy w praktyce mają do czynienia są wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie korzystanie z lokalu, ale wady te są możliwe do usunięcia, np. awaria instalacji kanalizacyjnej i wodnej (jak w przypadku pana Piotra), awaria ogrzewania itd. W tym przypadku pan Piotr jako najemca musi zawiadomić właściciela, a umowę wypowiedzieć może dopiero, gdy właściciel nie usunął wady w odpowiednim dla jej rodzaju terminie. Należy pamiętać, że najemca nie może wypowiedzieć umowy mimo istnienia oczywistej wady, jeżeli o tej wadzie wiedział już w chwili podpisywania umowy. Na przykład najemca był powiadomiony o fakcie braku ciepłej wody w momencie podpisania umowy i ten fakt zaakceptował.

Od wad uniemożliwiających przewidziane w umowie używanie, trzeba odróżnić wady, które jedynie ograniczają przydatność do ustalonego w umowie użytku, ponieważ gdy wady ograniczają użytkowanie, najemca nie może wypowiedzieć umowy, a może tylko żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania tych wad (art. 664 § 1 kc). Mówimy tu o awariach, których naprawa należy do wynajmującego (właściciela nieruchomości), ale mimo zaistnienia awarii najemca może korzystać z lokalu normalnie.

Szczególnym rodzajem wad są wady lokalu o których mowa w art. 682 kc, a które zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. W takim przypadku najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym, nawet gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o tych wadach. Najczęściej przywoływanym przypadkiem jest pojawienie się grzyba w lokalu (nie ma znaczenia, że właściciel nieruchomości powiadomił wcześniej na przykład o złym funkcjonowaniu wentylacji/nieszczelności okien itp.), nie wyłącza to możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.

Po natychmiastowym wypowiedzeniu umowy przez pana Piotra może zdarzyć się, że właściciel lokalu nie zechce uznać jego racji jako najemcy (a w konsekwencji może próbować domagać się dalszego opłacania czynszu, a w przypadku jego braku może nawet skierować sprawę do sądu w celu uzyskania nakazu zapłaty). Pan Piotr musi pamiętać, że w przypadku konfliktu to na nim, jako najemcy, ciąży obowiązek udowodnienia faktu wystąpienia wady oraz jej charakteru. Dlatego właśnie w przypadku wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu warto, by pan Piotr zadbał o posiadanie dowodów w postaci zdjęć usterek, korespondencji z właścicielem (np. pismo z powiadomieniem go o powstaniu awarii), zeznań świadków. Gdyby doszło do sprawy sądowej to na panu Piotrze ciąży obowiązek udowodnienia, że umowa została wypowiedziana zgodnie z prawem, czyli, że rzeczywiście istniały wady, dające podstawę do wypowiedzenia umowy.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz.U.1964 Nr 16 poz. 93

Autor: Maciej Popiołek


Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.