Porady Obywatelskie

Ojciec pani Alicji, pan Tadeusz, zmarł miesiąc temu. Ojciec nie pozostawił po sobie żadnego majątku, nie pozostawił też testamentu. Mieszkał w mieszkaniu spółdzielczym lokatorskim. Pan Tadeusz przez ostatnie dwa lata nie utrzymywał żadnych kontaktów ze swoimi najbliższymi, tj. ani z panią Alicją, ani z jej siostrą Ewą a także z matką Iwoną, która wyprowadziła się od męża pół roku temu i zamieszkała z córką Alicją. Rodzice nie mieli rozwodu ani formalnej separacji. W przypadku rodziców pani Alicji spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego było ustanowione tylko na rzecz pana Tadeusza, ponieważ to on otrzymał “przydział” na mieszkanie przed zawarciem związku małżeńskiego z panią Iwoną i tylko on był członkiem spółdzielni. Pani Alicja i jej siostra chciałyby, aby ich mama mogła ponownie zamieszkać w tym mieszkaniu. Czy jest to możliwe?

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu powstaje z chwilą zawarcia przez członka ze spółdzielnią umowy, w formie pisemnej, w której spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może przysługiwać wyłącznie jednej osobie. Wyjątkiem są osoby pozostające w związku małżeńskim, mogą one wówczas posiadać spółdzielcze prawo do jednego lokalu razem (jeżeli prawo to zostało ustanowione na rzecz małżonków, tj. w czasie trwania ich małżeństwa). Prawa tego (a co za tym idzie mieszkania spółdzielczego lokatorskiego) nie możemy podarować ani sprzedać, nie podlega ono również dziedziczeniu. Zasady nabywania prawa, a także jego przejęcia po śmierci uprawnionego (uprawnionych) lub jego wygaśnięcia reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. 

Należy oddzielić sytuację, kiedy ktoś ubiega się o podpisanie umowy i otrzymanie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu po śmierci dotychczasowego członka spółdzielni od sytuacji, kiedy spadkobiercy dziedziczą tylko wkład mieszkaniowy. To są dwie różne kwestie. 

W odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które nie podlega dziedziczeniu, wkład mieszkaniowy, który został wniesiony przez zmarłego członka spółdzielni podczas podpisywania umowy ze spółdzielnią, podlega dziedziczeniu. 

Wkład mieszkaniowy jest to koszt budowy mieszkania pomniejszony o wysokość środków uzyskanych przez spółdzielnię ze środków publicznych lub kredytu. W przypadku kredytu osoba ubiegająca się o przydział spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest obowiązana uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal. Wysokość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego określa spółdzielnia (stan na dzień śmierci spadkodawcy). Przyjmuje się, iż za podstawę wyceny wkładu mieszkaniowego należy uznać cenę rynkową lokalu. 

Jeżeli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przysługuje obojgu małżonkom, to w przypadku śmierci jednego z nich, prawo do lokalu nie wygasa, lecz przypada drugiemu małżonkowi, pod warunkiem, że nie zostaną naruszone uprawnienia spadkobierców do dziedziczenia wkładu mieszkaniowego, ale o tym dalej. 

Jeżeli następuje zgon członka spółdzielni (lub obojga uprawnionych małżonków), spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa. Wygaśnięcie prawa następuje z chwilą ustania członkostwa (tj. z chwilą śmierci członka spółdzielni). 

Po śmierci członka spółdzielni prawo to może przejść na członków rodziny, czyli małżonka, dzieci i inne osoby bliskie, jednak aby zawrzeć umowę o ustanowienie tego prawa konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej (czyli pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego). 

Jeżeli deklarację złoży kilka uprawnionych osób, wtedy rozstrzyga sąd, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczność, czy osoba uprawniona zamieszkiwała z byłym członkiem. 

Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Jeżeli o roszczeniu rozstrzygał sąd, osoby, które pozostawały w sporze, niezwłocznie zawiadamiają o tym spółdzielnię. Do momentu zawiadomienia spółdzielni o tym, komu przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, osoby te odpowiadają solidarnie za opłaty. 

Należy jednak pamiętać, że wkład mieszkaniowy dziedziczą najbliżsi (lub osoby powołane w testamencie), tak jak każdy inny majątek. Osoby, które nie przejmą prawa do lokalu, mogą ubiegać się o zapłatę należnej im części wkładu, ale mogą również się go zrzec na rzecz osoby, która chce pozostać w mieszkaniu. 

Jeśli pozostali spadkobiercy nie zrzekną się przysługujących im części wkładu mieszkaniowego na rzecz wybranej osoby, to ta osoba powinna uzupełnić wkład mieszkaniowy, tak aby spółdzielnia mogła wypłacić należne udziały pozostałym spadkobiercom. 

Pamiętać należy, że nieuregulowanie stanu prawnego do lokalu mieszkalnego typu lokatorskiego po zmarłym (zmarłych) i zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, może spowodować, że spółdzielnia zażąda opróżnienia i przekazania tego lokalu do swojej dyspozycji i wniesie pozew o eksmisję. 

Pani Iwona, aby uzyskać prawo do mieszkania po zmarłym mężu, powinna w ciągu roku od jego śmierci zgłosić spółdzielni gotowość do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jednocześnie Pani Iwona i jej córki powinny wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym. Córki mogą zrzec się, jak opisano wyżej, swoich części wkładu na rzecz matki.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

Autor: Grażyna Dylewska