Uzyskanie prawa do lokalu po śmierci najemcy

Pani Jolanta od 1990 roku zamieszkuje i jest zameldowana w lokalu komunalnym z zasobów m.st. Warszawy. Prawo do lokalu mieszkalnego nabył teść Pani Jolanty w 1986 roku i od tej pory nieprzerwanie w nim zamieszkiwał aż do swojej śmierci, która nastąpiła w marcu 2021 roku. W 1990 roku, za zgodą teścia do lokalu wprowadziła się pani Jolanta wraz z mężem i dwójką dzieci. Mąż Pani Jolanty zmarł w 2005 roku, a dzieci wyprowadziły się z lokalu po uzyskaniu pełnoletności. W związku z tym, od 2008 roku do chwili obecnej Pani Jolanta mieszkała tylko z teściem, który był najemcą lokalu. Opłaty z tytułu czynszu oraz odpadów komunalnych od kilku lat na bieżąco regulowała Pani Jolanta, ponieważ teść nie posiadał wystarczających środków finansowych. W marcu 2021 teść zmarł, pani Jolanta zgłosiła ten fakt w Zakładzie Gospodarowania Nieruchomościami i uzyskała informację, że powinna jak najszybciej uregulować stan prawny lokalu, ponieważ jeżeli nie wejdzie w stosunek najmu lokalu po śmierci byłego najemcy może zostać wezwana do opróżnienia lokalu ze względu na brak tytułu prawnego. Pani Jolanta obawia się ewentualnej eksmisji, tym bardziej, że jej środki finansowe nie są wystarczające na pokrycie kosztu wynajmu mieszkania na wolnym rynku. Ponadto mieszka w tym lokalu ponad 30 lat i chciałaby w nim pozostać. W związku z powyższym poprosiła o wyjaśnienie czy i w jaki sposób może uzyskać prawo do zajmowanego lokalu komunalnego.

Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu jest uregulowane w art. 691 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z § 1 w/w artykułu w przypadku śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują: „małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.” Wyżej wskazane osoby, aby móc wstąpić w stosunek najmu muszą jeszcze spełnić warunek określony w § 2 tj. stale zamieszkiwać w tym lokalu z najemcą aż do chwili jego śmierci. W celu uregulowania stanu prawnego lokalu osoba uprawniona powinna złożyć w Urzędzie Gminy wniosek o potwierdzenie tytułu prawnego do lokalu. W przypadku Pani Jolanty, która zamieszkuje na terenie m.st. Warszawy, wniosek taki należałoby złożyć w Wydziale Obsługi Mieszkańców w Urzędzie Dzielnicy właściwym dla miejsca zamieszkania. Wniosek jest wolny od opłat, a czas oczekiwania na rozpatrzenie sprawy wynosi 2 miesiące. Wniosek można pobrać w Urzędzie Dzielnicy lub na stronie internetowej: https://warszawa19115.pl/-/potwierdzenie-uprawnien-do-lokalu-po-smierci-najemcy-na-podstawie-art-691-kodeksu-cywilnego-.

Do wniosku o potwierdzenie tytułu prawnego do lokalu należy dołączyć:

zgodę na przetwarzanie danych osobowych,
dokumenty potwierdzające pokrewieństwo ze zmarłym najemcą np. akty urodzenia, małżeństwa i zgonu,
jeżeli lokal, w którym zamieszkuje wnioskodawca lub członkowie jego gospodarstwa domowego, jest lokalem spoza zasobu mieszkaniowego miasta, to wówczas należy dostarczyć informację o warunkach mieszkaniowych z miejsca zamieszkania tych osób tj.: adres, powierzchnia lokalu oraz informacje kto posiada tytuł prawny do lokalu lub okoliczności jego utraty,
jeżeli wniosek dotyczy osób zameldowanych poza m.st. Warszawa lub osób których ostatnie miejsce zameldowania było poza m.st. Warszawa (dotyczy to zarówno wnioskodawcy, jak i członków jego gospodarstwa domowego) to wówczas należy dostarczyć zaświadczenie z urzędu gminy potwierdzające miejsca zameldowania wnioskodawcy i członków jego gospodarstwa domowego wraz z wykazem wszystkich osób zameldowanych w lokalu i datą zameldowania,
jeżeli o potwierdzenie uprawnień ubiega się osoba, wobec której najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych, to obowiązek ten należy udokumentować poprzez przedstawienie wyroku sądowego ustalającego taki obowiązek.

W przypadku gdyby Urząd Gminy nie wyraził zgody na zawarcie umowy najmu, to wówczas osoba uprawniona może złożyć w sądzie pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu mieszkalnego na podstawie art. 691 Kodeksu Cywilnego. Powództwo należy wytoczyć w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości i skierować przeciwko gminie, w zasobach której znajduje się przedmiotowy lokal.

Sprawdźmy jednak czy Pani Jolanta w ogóle jest osobą uprawnioną do uzyskania prawa do zajmowanego mieszkania w tym trybie czyli na podstawie art. 691 KC. Bezsprzecznie spełnia ona kryterium określone w § 2 art. 691 tj. trwale zamieszkiwała lokal wraz z teściem, aż do chwili jego śmierci. Wątpliwość jednak budzi spełnienie warunku określonego w § 1 w/w artykułu. Pani Jolanta nie była małżonkiem, dzieckiem ani osobą wobec której najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Można się zastanowić natomiast czy była osobą, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Istotnie prowadziła z teściem wspólne gospodarstwo domowe, zatem łączyła ich więź gospodarcza. Nadto, była w dobrych relacjach z teściem, pod koniec życia opiekowała się nim i wspierała go w chorobie, zatem można mówić o łączącej ich więzi emocjonalnej. Jednak według orzecznictwa Sądów Najwyższych pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu oznacza istnienie jednocześnie więzi duchowej, gospodarczej i fizycznej, co sprowadza się do więzi łączącej dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie. Zatem zapis ten obejmuje li tylko osoby, które pozostawały ze zmarłym najemcą w konkubinacie. W związku z powyższym Pani Jolanta nie jest osobą uprawnioną do wniesienia powództwa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu Cywilnego.

To nie oznacza jednak, że Pani Jolanta w ogóle nie ma możliwości ubiegania się o uzyskanie prawa do lokalu, w którym zamieszkuje. Kodeks Cywilny jest prawem ogólnym, natomiast zgodnie z art. 21 ust. 3 pkt 6. Ustawy o ochronie praw lokatorów każda gmina “powinna ustalić zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.” Zasady te określane są w uchwałach rad gmin dotyczących zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Pani Jolanta zamieszkuje na terenie m.st. Warszawy, zatem przyjrzyjmy się jakie zapisy w kwestii ubiegania się o tytuł prawny po śmierci byłego najemcy zawiera Uchwała nr XXIII/669/2019 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.

Zgodnie z ust. 2 § 18 w/w Uchwały „pomocy mieszkaniowej można udzielić osobie, która za pisemną zgodą miasta lub na podstawie odrębnych przepisów była uprawniona do zamieszkiwania i nieprzerwanie zamieszkuje w lokalu, jeżeli najemca zmarł, a osoba, która pozostała w lokalu nie wstąpiła w najem na podstawie art. 691 kodeksu cywilnego” W ust. 4 został określony krąg osób, które są uprawnione do ubiegania się o prawo do lokalu po śmierci najemcy i wśród nich zostały wymienione następujące osoby: małżonek najemcy, były małżonek najemcy, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha oraz teściowie. W dalszej części omawianego przepisu znajduje się jeszcze warunek udzielenia pomocy mieszkaniowej dotyczący braku zaległości w opłatach za zajmowany lokal lub braku zaległości, za które odpowiedzialne są osoby, które pozostały w lokalu. Przy czym warunek powyższy uznaje się za spełniony, jeżeli przez co najmniej 3 miesiące realizowana jest umowa dotycząca spłaty zadłużenia. Ponadto zgodnie z ust. 7 przy ubieganiu się o prawo do lokalu po śmierci najemcy obowiązuje kryterium dochodowe, które musi spełniać osoba uprawniona aby móc ubiegać się o uzyskanie prawa do lokalu.

Wracając do sytuacji Pani Jolanty, jako synowa jak najbardziej znajduje się w kręgu osób uprawnionych do pomocy mieszkaniowej po śmierci najemcy. Należy jednak sprawdzić czy spełnia ona pozostałe kryteria czyli:

brak zaległości w opłatach za zajmowany lokal,
zamieszkiwanie w lokalu za zgodą m.st Warszawy,
odpowiedni dochód.

Jeżeli chodzi o opłaty z tytułu zajmowania lokalu to Pani Jolanta zawsze wnosiła je regularnie, zatem spełnia warunek braku zaległości czynszowych. W umowie najmu lokalu, która była zawarta między teściem a m.st. Warszawa Pani Jolanta wpisana była jako osoba uprawniona do zamieszkiwania w lokalu, zatem spełnia warunek zamieszkiwania za zgodą miasta. Pozostało jeszcze do zweryfikowania kryterium dochodowe, zgodnie z którym pod uwagę brany jest średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie ostatnich 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku. Przy czym należy zwrócić uwagę, że pod pojęciem dochodu nie jest rozumiany ani dochód netto, ani brutto. W świetle przepisów ustawy za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe. Pani Jolanta jest zatrudniona w oparciu o umowę o pracę na pełen etat jako kasjer-sprzedawca w jednej z dużych sieci handlowych i osiąga miesięczny dochód w wysokości 4100 zł brutto. Zgodnie z definicją dochodu od kwoty 4100 zł należy odjąć: koszty uzyskania przychodu w wysokości 250 zł, składkę na ubezpieczenie emerytalne w wysokości 400,16 zł, składkę na ubezpieczenie rentowe w wysokości 61,50 zł oraz składkę na ubezpieczenie chorobowe w wysokości 100,45 zł. Po odjęciu powyższych składników miesięczny dochód Pani Jolanty obliczony zgodnie z definicją dochodu obowiązującą przy ubieganiu się o pomoc mieszkaniową wynosi: 3 287, 89zł. Teraz należy sprawdzić czy Pani Jolanta spełnia kryterium dochodowe określone w Uchwale dla osób ubiegających się o uregulowanie prawa do lokalu po śmierci najemcy. Zgodnie z § 5 Uchwały dochód dla gospodarstwa jednoosobowego nie może przekraczać 110% iloczynu współczynnika w wysokości 0,70 oraz wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie mazowieckim, który aktualnie wynosi 5 942, 59zł. Zatem miesięczny dochód Pani Jolanty nie powinien być wyższy niż 4 575,79 zł, co oznacza że to kryterium również zostało spełnione.

Podsumowując, Pani Jolanta po śmierci swojego teścia może ubiegać się o prawo do lokalu komunalnego, w którym obecnie zamieszkuje. Aby to zrobić powinna złożyć w swoim Urzędzie Dzielnicy wniosek o pomoc mieszkaniową wskazując, że dotyczy on regulacji tytułu prawnego do lokalu z zasobu m.st. Warszawy. Wniosek dostępny jest do pobrania w Wydziale Zasobów Mieszkaniowych lub na stronie internetowej: https://warszawa19115.pl/-/najem-lokalu-mieszkalnego-z-zasobu-miasta-

O sposobie wypełnienia wniosku wraz z załącznikami można zapoznać się w jednym z wcześniejszych wpisów na naszym blogu: https://poradnictwoobywatelskie.com/2021/03/01/krok-po-kroku-jak-wypelnic-wniosek-o-pomoc-mieszkaniowa-w-warszawie/.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych
Uchwała nr XXIII/669/2019 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 26/02 oraz Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 99/09
Obwieszczenie Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 listopada 2020 r. w sprawie wysokości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w województwach w 2019 r.

Autor: Marta Jeżykowska