Kiedy może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu?

Pani Halina ma 57 lat. W 2017 roku, po kilkuletnim oczekiwaniu, otrzymała mieszkanie z zasobów miasta stołecznego Warszawy. Podpisała umowę najmu na czas nieokreślony i została głównym najemcą lokalu. Córka mieszkała wówczas z mężem w jego mieszkaniu. Po dwóch latach pani Halinie trafiła się okazja dorobienia do emerytury. Zadzwoniła do niej znajoma z Niemiec, która szukała kogoś zaufanego do opieki nad swoją 85-letnią, częściowo sparaliżowaną teściową. Pani Halina zdecydowałą się na wyjazd. Zanim opuściła Polskę dała klucze do swojego mieszkania córce, żeby doglądała mieszkania. Ta akurat była w trakcie rozwodu i postanowiła wprowadzić się do mieszkania matki. Czynsz był regularnie opłacany. Pani Halina przyjechała po półtora roku do kraju na święta. Przeglądając korespondencję znalazła list z administracji, w którym było napisane, że jej umowa najmu została wypowiedziana z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Pani Halina bardzo się zdenerwowała, nie rozumie, dlaczego doszło do wypowiedzenia umowy. Prosi o wyjaśnienie i pomoc w “odwołaniu się od pisma”.

Uzyskanie mieszkania z zasobów m.st. Warszawy nie jest łatwe. Przede wszystkim trzeba spełniać określone kryteria (metrażowe i dochodowe) oraz wykazać, że znajdujemy się w trudnej sytuacji mieszkaniowej (lub w ogóle nie mamy gdzie mieszkać). Tylko takim osobom udzielana jest pomoc mieszkaniowa. Gdy wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, następuje kwalifikacja na listę osób oczekujących na lokal. Oczekiwanie na lokal trwa wiele miesięcy, a nawet lat. Ci szczęśliwcy, którzy lokal otrzymają powinni pamiętać, że nie jest on ich “własnością”. Właścicielem jest m. st. Warszawa, a najemcy są zobowiązani do przestrzegania ściśle określonych zasad dotyczących najmu. Niestety, zdarza się, że najemcy nie są świadomi ciążących na nich obowiązków, a także nie wiedzą w jakich przypadkach umowa najmu może zostać wypowiedziana. 

Umowa może zostać wypowiedziana z kilku powodów. Wszystkie są precyzyjnie określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz w uchwale Nr XXIII/669/2019 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

W przypadku Pani Haliny, wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło, ponieważ Pani Halina nie przebywała w lokalu przez ponad rok. Dodatkowo Pani Halina nie wystąpiła z pisemną prośbą do Urzędu Dzielnicy, o wyrażenie zgody na zamieszkiwanie i zameldowanie w lokalu osoby nie objętej umową najmu, czyli córki. Niestety, Pani Halina nie wiedziała, że powinna taką zgodę uzyskać. Nie zdawała sobie również sprawy z tego, jakie konsekwencje pociąga za sobą opuszczenie lokalu na tak długi czas (powyżej 12 miesięcy). 

Co teraz może zrobić Pani Halina? Oczywiście może próbować wyjaśniać z jakich powodów wyjechała poza granice kraju i że zamierza niebawem powrócić. Jednak trudno będzie wytłumaczyć, dlaczego w mieszkaniu bez zgody właściciela (m.st. Warszawa) zamieszkała jej córka. Urząd może uznać argumenty Pani Haliny i przywrócić jej umowę najmu, jednak wcale nie jest pewne, że tak się stanie.  

Jakie inne sytuacje niż to co się przytrafiło Pani Halinie i zaleganie z opłatami za mieszkanie (o tym, że dłużnicy czynszowi tracą mieszkania wiedzą chyba wszyscy) mogą doprowadzić do jego utraty? 

Właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu:

1.  nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. zakłada w mieszkaniu firmę) lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu (np. poprzez awantury lub puszczanie głośnej muzyki), czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, 
  • wynajął, podnajął lub jak Pani Halina oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

2.  z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego nadającego się do zamieszkania lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (należy przez to rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem),

3.  Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile sam zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokator ma gdzie zamieszkać lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. 

4.  nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do żadnego innego lokalu. Uwaga! W tym wypadku, jeżeli lokatorem jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczyłby 75 lat, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora, co oznacza, że może on tam do chwili śmierci zamieszkiwać.

Z ważnych przyczyn (np. konieczność przeprowadzenia remontu budynku, w sytuacji gdy lokator nie wyraża zgody na przeprowadzenie się do wskazanego lokalu zamiennego) właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu (czyli o tzw. eksmisję), jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy najmu.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego 
Uchwała Nr XXIII/669/2019 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 5 grudnia 2019 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Autor: Małgorzata Dąbrowska


Jedna myśl w temacie “Kiedy może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu?

  1. Ja myślę, że to jest złośliwość urzędników. Faktycznie pani Halina powinna zgłosić fakt wyjazdu i że będzie zamieszkiwała tam najbliższa jej osoba- dziecko. Nie wynajmowała tego mieszkania celem zarobku, po prostu ktoś je pilnował podczas jej wyjazdu, nie wyemigrowała tylko wróciła po jakimś czasie. Mieszkanie było opłacane. Jeśli nie dopatrzyła faktu powiadomienia administracji że wyjeżdża, powinna dostać najpierw pismo, aby wyjaśniła sytuację, skoro administracją zauważyła ( zapewne z powodu czyjegoś donosu), że ona tam nie mieszka. Dla mnie to jest po prostu skandal i polowanie na mieszkanie komunalne aby przydzielić je jakiemuś „potrzebującemu” . I byłabym zaskoczona, gdyby panią Halinę wyrzucili bo śmiała wyjechać za granicę i sobie dorobić…..

    Polubienie

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s

Ta witryna wykorzystuje usługę Akismet aby zredukować ilość spamu. Dowiedz się w jaki sposób dane w twoich komentarzach są przetwarzane.