Porady Obywatelskie

Małżeństwo Pani Ewa i Pan Jan, oboje są emerytami, ze związku nie posiadają dzieci. Małżeństwo mieszka we własnościowym domu. Pan Jan, z racji na podeszły wiek stał się ofiarą telemarketera, którzy w czasie rozmowy telefonicznej tydzień temu namówił go na zakup drogiego sprzętu AGD a konkretnie telewizora. Zakupiony sprzęt nie spełnia oczekiwań klientów, nie wszystkie funkcje urządzenia działają. Gdy zadzwonili do sprzedawcy, ten polecił im aby na stronie internetowej producenta zgłosili potrzebę naprawy sprzętu. Jest to dla klientów bardzo problematyczne bowiem nie korzystają z internetu. Zwracają się więc z pytaniem czy sprzedawca może odmówić przyjęcia sprzętu, gdy jest niezgodny z umową. Środki, jakie Pan Jan wydał na powyższy zakup miały być przeznaczone na budowę przydomowej wiaty. Małżeństwa nie stać na dodatkowy wydatki, świadczenie emerytalne, jakie otrzymują pochłaniają koszty utrzymania nieruchomości, leki i żywność. Klienci zwracają się o pomoc co mogą zrobić w takiej sytuacji.

Prawa konsumenta

Na samym wstępie doradca uspokoił Panią Ewę i Pana i Jana wytłumaczył, że są oni konsumentami  a umowa zakupu sprzętu AGD została zawarta na odległość, poza siedzibą przedsiębiorstwa tj. bez jednoczesnej obecności obu stron. Nie upłynął również ustawowy termin 14 dni, w związku z czym będą oni mogli odstąpić od umowy zakupu. Mogą odesłać niechciany sprzęt AGD  do sprzedawcy a sprzedawca zwróci wpłacone środki. Niezbędne jest jednak to, aby Pan Jan w okresie 14 dni od otrzymania towaru wysłał sprzedawcy oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Obowiązki przedsiębiorcy w przypadku odstąpienia od umowy przez konsumenta

Sprzedawca musi niezwłocznie, nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania oświadczenia – zwrócić konsumentowi wszystkie dokonane przez niego płatności, w tym koszty dostawy towaru. Pieniądze powinny zostać zwrócone w taki sam sposób, jakiego wcześniej użył kupujący, chyba że wyraził on zgodę na inną formę zwrotu wpłaconych środków (o ile nie łączy się to dla niego z dodatkową odpłatnością). Przedsiębiorca może wstrzymać się ze zwrotem pieniędzy do chwili otrzymania rzeczy lub potwierdzenia jej odesłania. Jest to zasada mająca na celu ochronę przedsiębiorcy przed nieuczciwym konsumentem.

Obowiązki konsumenta 

W przypadku odstąpienia od umowy, konsument również niezwłocznie musi odesłać zwracany towar. Ma na to 14 dni od dnia, w którym złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Doradca przestrzegł, że jeśli klienci nie odeślą zakupionego przedmiotu sprzedawcy, umowa kupna, od której odstąpili, nadal pozostaje w skutku odstąpienia, to znaczy że jeżeli konsument nie odesłał towaru, to umowa i tak nie obowiązuje między stronami, jednak wówczas sprzedawca ma roszczenie o zapłatę wobec klienta. Termin zwrotu towaru nie obowiązuje, jeżeli sprzedawca zobowiązał się, że sam go odbierze od konsumenta. Należy jednak pamiętać o tym, żeby mieć dowód takiej deklaracji i samemu nie narazić się na skutki niewysłania towaru.

Doradca wyjaśnił również, że sklepy internetowe często, przy okazji sprzedaży towaru, oferują np. jego ubezpieczenie lub przedłużoną gwarancję. W tym przypadku mamy do czynienia z umową powiązaną. Istotne jest to, iż wraz z odstąpieniem od umowy na zakupiony towar przestaje obowiązywać również ta umowa powiązana tj. tak jakby nie została zawarta. To przedsiębiorca ma obowiązek poinformować ten powiązany podmiot o odstąpieniu od umowy, głównej. Konsument jednak może dodatkowo zabezpieczyć się i może samemu powiadomić dodatkowo tą powiązanej instytucję o odstąpieniu od umowy głównej.

Rękojmia 

Doradca poinformował, iż sprzedawca ma obowiązek odebrać od kupującego wadliwy sprzęt AGD. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, stanowiącymi o rękojmi klient ma prawo wystąpić do sprzedawcy o jedną z następujących czynności:

1. bezpłatnej naprawy telewizora – jeżeli jest to możliwe

2. wymiany telewizora na nowy,

3. obniżenia ceny,

4. zwrotu zapłaconej ceny, przy czym jest to ostateczność, która występuje tylko wtedy, gdy nie ma możliwości naprawy rzeczy lub jej wymiany na nową.

Doradca wyjaśnił, że sprzedawca odpowiada za sprzedaną rzecz przez okres dwóch lat od daty zakupu. 

Uszczegółowieniu natomiast wymaga kwestia towaru przecenionego np. z powodu jego niekompletności czy uszkodzeń. Wówczas konsument nie może się powołać na rękojmię dotycząca wad, o których wiedział, gdy dany towar kupował. Jeżeli towar ma inną wadę, podlega rękojmi.

Doradca wyjaśnił, że odrębnym uprawnieniem jakie przysługuje kupującemu jest gwarancja. Gwarancja  jest to dobrowolny, czyli nieobowiązkowy dokument wydawany przez producenta towaru, w którym zapewnia on o jakości swojego produktu i informuje, że jeżeli w określonym czasie zaistnieje w nim wada (w okresie gwarancji) to on tę wadę usunie lub wymieni towar na inny, wolny od wad.

Ważne są również warunki w jakich spełni się prawo gwarancji oraz jakie wady towaru nie są w niej uwzględnione. W związku z faktem, iż jest to dokument dobrowolny, producent może sam dowolnie ustalić okres i warunki gwarancji.

Podsumowując doradca wyjaśnił różnice między rękojmią i gwarancją:

– rękojmia jest obowiązkową odpowiedzialnością sprzedawcy czyli sklepu, a gwarancja dobrowolnym dokumentem producenta,

– dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi to 2 lata a z tytułu gwarancji – to okres jaki producent określił w dokumencie gwarancji,

– jeżeli kupujący skorzystał z rękojmi i sprzedawca wymienił rzecz na nową, to okres rękojmi nie ulega przedłużeniu, a jeżeli z gwarancji producent wymienił rzecz na nową – to gwarancja biegnie od nowa.

Wymiana przedmiotu przez producenta (przy skorzystaniu z gwarancji) na nowy nie zwalnia sprzedawcy z obowiązku rękojmi w przypadku wad, które mogą wystąpić w przyszłości w wymienionej rzeczy, ale tylko do upływu okresu rękojmi.

Kupujący mają prawo skorzystać z rękojmi bez względu na uprawnienia z tytułu gwarancji.

Warto również wiedzieć o tym, że przy zgłoszeniu roszczeń z tytułu rękojmi sprzedawca ma 14 dni na rozpatrzenie reklamacji i poinformowanie o sposobie jej rozwiązania. Jeżeli nie udzieli odpowiedzi w tym terminie, reklamację uznaje się za przyjętą w całości. 

Odwrócony kredyt hipoteczny

W zakresie problemów finansowych doradca zaproponował klientom aby rozważyli skorzystanie z odwróconego kredytu hipotecznego. Powyższe polega na tym, że bank udziela kredytu do wysokości wartości rynkowej domu a spłata tego kredytu następuje poprzez przejęcie jego własności. Bank nabywa więc prawo do przejęcia  nieruchomości od właściciela po jego śmierci, wypłacając mu – ale jeszcze za jego życia – wartość rynkową mieszkania jednorazowo albo w ratach.

Doradca wyjaśniał, że tego typu „sprzedaż” domu czy mieszkania na raty płatne z góry będzie mogła jednak nastąpić dopiero po podpisaniu umowy z bankiem i to w formie aktu notarialnego.

Stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być tylko bank. Doradca zwrócił uwagę klientowi aby nie podpisywał umowy z tzw. parabankiem. W odróżnieniu od banków, których działalność jest licencjonowana i nadzorowana przez państwo, a konkretnie przez Komisję Nadzoru Finansowego, parabanki nie podlegają żadnej szczególnej kontroli i mogą zaprzestać działalności z  dnia na dzień

Umowa zawarta z podmiotem niebędącym bankiem nie będzie umową odwróconego kredytu hipotecznego i osoba, która ją zawrze, nie będzie mogła korzystać z ochrony zawartej w przepisach ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.

Z odwróconego kredytu hipotecznego może skorzystać tylko osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna, będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego

Na wysokość wypłacanych przez bank rat będzie miała wpływ wartość rynkowa nieruchomości, która stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 

W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego mamy do czynienia w założeniu z kredytem, który będzie wypłacany przez wiele lat. W tym czasie wartość rynkowa danej nieruchomości może ulec istotnej zmianie tak in plus, jak i in minus. Z tego też powodu w umowie odwróconego kredytu hipotecznego obowiązkowo muszą się znaleźć rozstrzygnięcia dotyczące tego, kto ponosi koszty monitorowania wartości nieruchomości a także warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie.

Doradca zaznaczył jednak, że kredyt z tytułu odwróconej hipoteki nie jest świadczeniem dożywotnim. To w umowie pomiędzy bankiem a kredytobiorcą należy określić, czy ma być wypłacony jednorazowo, a jeżeli w ratach – to w ilu i w jakiej wysokości – nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.

Zgodnie z art. 12 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Budowa przydomowej wiaty na zgłoszenie 

W zakresie budowy przydomowej wiaty doradca wyjaśnił, że w tym przypadku nie będzie wymagane pozwolenie na budowę, konieczne jest jednak wystąpienie do urzędu ze zgłoszeniem budowy. W zgłoszeniu tym należy wskazać jaki obiekt i o jakiej powierzchni klienci zamierzają wybudować na swojej działce. Doradca pouczył panią Ewę i pana Jana, że jeśli ich działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to przed wysłaniem zgłoszenia należy się z tym planem zapoznać. Miejscowy plan jest dostępny na stronie Biuletynu Informacji Publicznej miasta lub gminy, gdzie zlokalizowana jest nieruchomość. Miejscowy plan może nakładać na właścicieli nieruchomości różnego rodzaju ograniczenia dotyczące np.:

• koloru elewacji i dachu,
• materiału, z jakiego zostanie wykonana nieruchomość,
• powierzchni biologicznie czynnej, jaką właściciel działki jest zobowiązany pozostawić niezabudowaną,
• intensywności zabudowy 

Ważne jest również, aby określić w zgłoszeniu sposób wykonania robót. 

Zgłoszenie budowy wiaty musi być również zgodne z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725, 834, 1222) z której wynika że na zgłoszenie możliwe jest wybudowanie wolno-stojącej wiaty o powierzchni do 35 m². Ustawa stanowi również, iż łączna liczba wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki.

Samo wystąpienie ze zgłoszeniem do urzędu nie oznacza, że małżeństwo będzie mogło rozpocząć budowę. Urząd ma bowiem możliwość wniesienia sprzeciwu w terminie 21 dni. Jeśli urząd nie ma podstaw do wniesienia sprzeciwu, jeszcze przed upływem 21 dni może wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Ono  uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych.

Pamiętać jednak trzeba, że termin 21-dniowy liczony jest od złożenia kompletnego zgłoszenia. Jeśli zgłoszenie było uzupełniane, to termin liczony jest od daty tego uzupełnienia lub od upływu terminu wskazanego w postanowieniu o uzupełnieniu zgłoszenia. Upływ terminu 21 dni nie oznacza, że w tym czasie urząd doręczy decyzję o sprzeciwie. Wystarczy, że urząd nada decyzję na poczcie albo wprowadzi ją do systemu informatycznego, za pomocą którego wyśle decyzję elektronicznie, żeby uznać sprzeciw za wniesiony. Doradca wyczulił klienta, że najlepiej, po upływie terminu zadzwonić do urzędu i dowiedzieć się, czy urząd przyjął zgłoszenie.

Zgłoszenie budowy wiaty należy wnieść w zależności od położenia nieruchomości do:

– starostwa powiatowego

– urzędu dzielnicowego m.st. Warszawy

– urzędu miasta na prawach powiatu

Do zgłoszenia należy dołączyć:

• szkic usytuowania wiaty, 
• jeśli nieruchomości objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to w zgłoszeniu należy wskazać elementy, o których jest w nim mowa np. kolor elewacji i dachu.

Jeśli zgłoszenie będzie miało braki, urząd wyśle postanowienie wzywające do ich usunięcia. Urząd poda w nim termin, w którym należy to zrobić. Gdy klient nie usunie braków w terminie, otrzyma decyzję o sprzeciwie wobec robót budowlanych wymienionych w zgłoszeniu. 

W przypadku sprzeciwu możliwe jest odwołanie, które należy złożyć za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję. Klient ma na to 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. W przypadku zgłoszenia budowy wiaty, ewentualnym odwołaniem zajmie się urząd wojewódzki.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta  
Kodeks Cywilny
Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane

Autor: Krzysztof Gaida