Porady Obywatelskie

Państwo Monika i Krzysztof Nowakowie mieszkają razem z 12-letnią córką i 17-letnim synem w mieszkaniu komunalnym. Pani Monika jest pielęgniarką, a pan Krzysztof kierowcą ciężarówki. Dwa lata temu wzięli kredyt na remont mieszkania i nowe meble do kuchni. Nie mieli kłopotu ze spłatą kredytu dopóki pan Krzysztof nie uległ wypadkowi i stał się niezdolny do pracy. Rezerwy finansowe szybko się skończyły, a pensja pielęgniarki i skromna renta pana Krzysztofa nie wystarczały na codzienne potrzeby i spłatę pełnej raty kredytu. Bank zaczął monitować państwa Nowaków o spłatę kolejnych rat, grożąc wypowiedzeniem umowy i przekazaniem sprawy do sądu, a następnie do komornika, co wiązałoby się z dodatkowymi kosztami procesowymi i opłatami komorniczymi.

Chcąc uniknąć tych dodatkowych kosztów, jak również zajęcia wynagrodzenia pani Moniki i renty pana Krzysztofa przez komornika, państwo Nowakowie zdecydowali się nie opłacać czynszu i opłat za mieszkanie, a „zaoszczędzone” w ten sposób pieniądze przeznaczyć na terminowe regulowanie kredytu bankowego. Dwa miesiące później ADM wezwała pp. Nowaków na piśmie do regulowania czynszu i opłat i wyznaczyła miesięczny termin na uregulowanie wszystkich zaległych i bieżących opłat. Po upływie wyznaczonego terminu, wobec dalszego niewpłacania opłat za mieszkanie, Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami wypowiedział pp. Nowakom umowę najmu mieszkania, a niedługo po tym pani Monika odebrała z poczty przesyłkę poleconą, z której dowiedziała się, że miasto  reprezentowane przez ZGN złożyło pozew do sądu o ich eksmisję. 

Wiedząc, że mąż jest w złej kondycji psychicznej po wypadku, pani Monika nawet nie pokazała mu tej korespondencji, a sama też nic w tej sprawie nie zrobiła, bo przecież nie miała z czego uregulować czynszu. Po jakimś czasie cała rodzina otrzymała wyrok eksmisyjny z zajmowanego mieszkania bez prawa do mieszkania socjalnego. 

To bardzo smutny scenariusz. Pytanie, czy można było do niego nie dopuścić?

Rozważmy inne możliwe scenariusze:

1. Państwo Nowakowie nadal płacą czynsz i opłaty za mieszkanie, a przestają spłacać kredyt. Po pewnym czasie dostaną sądowy nakaz zapłaty z powództwa banku i sprawa zostanie przekazana do komornika. Komornik może zająć maksymalnie do 50% wynagrodzenia pani Moniki, ale kwota nie podlegająca egzekucji komorniczej to kwota najniższego wynagrodzenia krajowego (w 2020 r.  2.600 zł brutto, czyli ok.1.920 zł netto przy pracy na pełen etat).  Z renty pana Krzysztofa komornik może zająć 25% (w przypadku egzekucji kredytu), ale kwota wolna od egzekucji to 878,81 zł. Zatem dochody rodziny zmniejszą się maksymalnie do 1920 zł plus 878,81 zł plus świadczenia na dzieci, ale rodzina zachowa dach nad głową, a ponadto nie zapłaci kosztów eksmisji przez komornika.

Trzeba pamiętać, że wyrok eksmisyjny w opisywanej historii nie umorzył zaległości czynszowych i na te długi rodzina Nowaków również dostanie sądowy nakaz zapłaty powiększony o koszty sądowe i procesowe. Także w tej sprawie zostanie włączony komornik. Istotną różnicę stanowi jednak zachowanie prawa do mieszkania.

2. Państwo Nowakowie, zanim przestali płacić za mieszkanie, mogli sprawdzić, czy przysługiwałby im dodatek mieszkaniowy. Dodatek przyznawany jest na wniosek  osób zainteresowanych:

• mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem, 
• w lokalach, które spełniają kryterium metrażowe
• i którzy spełniają kryterium dochodowe ustalone na podstawie danych z ostatnich trzech miesięcy przed złożeniem wniosku. 

Wynika z tego, że nie można się ubiegać o dodatek mieszkaniowy po otrzymaniu wypowiedzenia umowy najmu.

Kryterium metrażowe dla 4 osób wynosi 55 m2 powierzchni użytkowej lokalu. 

Od marca 2020 r. dopuszczalna kwota dochodu 4-osobowej rodziny uprawniająca do dodatku mieszkaniowego wynosi 6.000 zł. Wysokość dodatku mieszkaniowego jest ustalana przy zastosowaniu arytmetycznego wzoru, w którym uwzględnia się rzeczywisty i normatywny metraż mieszkania, liczbę osób, udział procentowy czynszu i opłat za mieszkanie w sumie ich dochodów. Spełniając kryteria można uzyskać dofinansowanie do czynszu i poprawić swój budżet domowy. Dodatek mieszkaniowy przyznawany jest na 6 miesięcy, potem można składać wniosek na następny taki okres.

3. W przypadku niespełniania kryterium metrażowego i/lub dochodowego państwo Nowakowie mogli jeszcze rozważyć wystąpienie z wnioskiem do ZGN  o przyznanie im obniżki naliczonego czynszu dla najemców o niskich dochodach.  Kryterium dochodowe jest uchwalane przez daną gminę lub zarządzane przez wojewodę i może być wyższe niż to przewidziane ustawą dla dodatków mieszkaniowych. Np. w Warszawie taka możliwość zarezerwowana jest tylko dla lokatorów posiadających umowę najmu lokalu komunalnego, kryterium dochodowe dla rodziny 4-osobowej wynosi 8.069,92 zł, a w przypadku przekraczania kryterium metrażowego obniżka czynszu może być przyznana tylko pod warunkiem wyrażenia zgody na zamianę mieszkania na mniejsze. 

Obniżka przyznawana jest na 12 miesięcy, następnie można składać kolejny wniosek.

4. Państwo Nowakowie mogli też rozważyć restrukturyzację kredytu bankowego, tj. rozłożenie kwoty zadłużenia na mniejsze miesięczne raty kosztem zwiększenia liczby rat. Zwykle polega to na zaciągnięciu w banku nowego kredytu, na innych warunkach, a wypłata z  nowego kredytu spłaca jednorazowo poprzedni kredyt. Pozostaje zatem spłacać terminowo „tylko” ten drugi kredyt. Na pozór jest to dobre rozwiązanie, ale faktycznie jedynie wtedy, gdy wysokość nowej raty jest na tyle niska, że swobodnie i bez wielkich  wyrzeczeń możemy ją płacić, a pozostający okres obciążenia kredytem nie jest zbyt długi. W przeciwnym razie prędzej czy później opóźnimy się ze spłatą raty z powodu nieprzewidzianych wydatków i cała historia zacznie się od nowa: groźba wypowiedzenia umowy, nakaz zapłaty, komornik – albo następna restrukturyzacja, jeśli bank się zgodzi. W ten sposób wpadamy w spiralę zadłużenia, bo każda restrukturyzacja oznacza zwiększenie zadłużenia. Warto się zatem zastanowić, czy nie lepiej pozostać od razu przy scenariuszu z pkt.1 (plus pkt. 2 lub 3), gdzie kwoty ściągane przez komornika regulują pierwszy kredyt, a nie drugi i kolejny powiększony o dalsze prowizje, kolejne ubezpieczenia i odsetki od odsetek dodanych do głównej kwoty kredytu.  

5. Jeszcze po otrzymaniu wezwania do uregulowania zaległości czynszowych w ciągu 1 miesiąca, a przed wypowiedzeniem umowy najmu pp. Nowakowie mogli podpisać z ZGN ugodę na spłatę zaległości w ratach, przy jednoczesnym płaceniu w terminie bieżących rat czynszu i opłat, – i wrócić do scenariusza z pkt.1.- by uniknąć wypowiedzenia im umowy najmu mieszkania.

6. W sytuacji, gdy jednak doszło już do sprawy o eksmisję, to państwo Nowakowie (oboje, chyba że jeden małżonek udzielił drugiemu pełnomocnictwa na piśmie!) powinni odpowiedzieć na pozew, jak również stawić się w sądzie. 

Kto nie odpowiada na pozew, ten milcząco zgadza się z jego treścią i wtedy sąd wydaje postanowienie, w którym uwzględnia wniosek powoda (tu: miasta).

Sąd orzeka eksmisję, jeżeli żąda tego właściciel lokalu, a lokal zajmowany jest bez tytułu prawnego. Jednakże gdy istnieją przesłanki przewidziane prawem, to sąd orzeka o eksmisji z prawem do najmu socjalnego, o ile ma szansę dowiedzieć się, że takie przesłanki w konkretnym przypadku zachodzą. Nie pomagamy sobie nie odpowiadając na pozew i nie stawiając się na rozprawie.

Osoby, wobec których orzeczono eksmisję z prawem do najmu socjalnego, pozostają w dotychczasowym lokalu (oczywiście odpłatnie) do czasu przydzielenia im przez gminę innego lokalu, na który będzie zawarta umowa najmu socjalnego.

Kto ma szansę na orzeczenie eksmisji z prawem do najmu socjalnego?

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie.

W przypadku pp. Nowaków znajdzie zastosowanie punkt 2, tj. małoletnie dzieci oraz sprawujący nad nimi opiekę rodzice, wspólnie z nimi zamieszkali. Ponadto pan Krzysztof ma orzeczenie o niepełnosprawności.

Wymienione wyżej przesłanki stosuje się wyłącznie do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (najem komunalny, socjalny) oraz do osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową (mieszkania spółdzielcze lokatorskie, mieszkania służbowe) albo z towarzystwem budownictwa społecznego (TBS). Nie dotyczą osób eksmitowanych z mieszkań własnościowych.

Podstawa prawna:
USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny z późn. zm.
USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z późn. zm.
USTAWA z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy z późn. zm.
USTAWA z dnia 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych z późn. zm.
USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych z późn. zm.

Autor: Jolanta Bogusz-Jędrych