Do punktu NPO zgłosił się pan Andrzej, który od bliżej nieokreślonego czasu prowadzi gospodarstwo rolne. Jak deklaruje, akt własności posiada tylko co do części ziemi, pozostałe grunty, jak deklaruje od zawsze były przez niego i jego rodziców uprawiane i nikt nie zgłaszał do nich roszczeń. Obecnie z uwagi na podeszły wiek zamierza sporządzić testament, zwraca się jednak z pytaniem czy możliwym jest pozyskanie gruntów, które uprawia a co do których nie posiada własności.

Doradca NPO krótko przybliżył klientowi instytucję zasiedzenia, wskazał, że jest to jeden ze sposobów nabycia własności. Dochodzi do niego na skutek używania cudzej rzeczy i traktowania jej tak, jak prawowity właściciel przez ściśle określony czas. 

Aby możliwe było zasiedzenie muszą być spełnione następujące przesłanki:

1. Konieczne jest posiadanie samoistne, które oznacza traktowanie siebie jako właściciela oraz zachowywanie się wobec innych osób tak jak właściciel. Oznacza to że zasiedzenie nie jest możliwe gdy posiadanie  jest zależne np. przy umowie dzierżawy lub najmu.

2. Konieczna jest ciągłość posiadania,

– posiadanie to musi trwać przez cały okres zasiedzenia, jednak przyjmuje się, że przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje przerwania posiadania, a co za tym idzie biegu zasiedzenia.

– przerwanie posiadania samoistnego nie powoduje także oddanie rzeczy w najem lub dzierżawę.

– co równie ważne do okresu posiadania można doliczyć okres posiadania poprzednika prawnego, czyli. np. swoich rodziców 

Kodeks cywilny przewiduje, iż w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza, celem stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości musi upłynąć okres 20 lat posiadania w dobrej wierze lub 30 lat posiadania w wierze złej. 

Z dobrą wiarą mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz władał nieruchomością, będąc w mylnym ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że jest właścicielem. 

Z kolei o złej wierze można mówić w sytuacji, gdy w momencie obejmowania nieruchomości we władanie posiadacz wiedział, że nieruchomość ta nie należy do niego.

Bieg powyższych terminów zasiedzenia rozpoczyna się od dnia objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego, który nie jest jej właścicielem. Z chwilą upływu powyższych terminów zasiedzenia nabywa się własność posiadanej rzeczy z mocy prawa.

Jeśli mowa o terminach zasiedzenia to trzeba zwrócić szczególną uwagę na to, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Czasem mogą wystąpić zdarzenia, które przerywają bądź zawieszają bieg terminu zasiedzenia:

1. Przerwanie biegu terminu zasiedzenia następuje w przypadku podjęcia przez właściciela czynności procesowej zmierzającej do pozbawienia posiadacza posiadania – czyli właściciel wystąpi przeciwko posiadaczowi z roszczeniem, np. o wydanie rzeczy. W przypadku przerwania biegu terminu zasiedzenia, okres niezbędny do zasiedzenia należy liczyć od początku.

2. Z zawieszeniem biegu terminu zasiedzenia mamy natomiast do czynienia

• między dziećmi a rodzicami przez czas trwania władzy rodzicielskiej,
• między osobami nie mającymi pełnej zdolności do czynności prawnych a osobami sprawującymi opiekę lub kuratelę przez czas trwania opieki i kurateli, 
• między małżonkami przez czas trwania małżeństwa, 
• przez czas trwania siły wyższej uniemożliwiającej właścicielowi dochodzenie jego praw przed sądem. 

Zawieszenie terminu zasiedzenia trwa do czasu ustania przeszkody i oczywiście okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia nie wlicza się okresu, w którym bieg terminu był zawieszony. 

Zasiedzenie nieruchomości po spełnieniu wszystkich wyżej wskazanych warunków, następuje z mocy prawa, jednakże jego formalne potwierdzenie następuje w skutek wydania postanowienia Sądu. Należy zatem złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Doradca wskazał, że niezbędnymi dowodami i dokumentami do złożenia wniosku o zasiedzenie nieruchomości są: 

• odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów (jeżeli księga wieczysta nie jest prowadzona),
• wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów, 
• informację organu podatkowego co do osoby posiadacza nieruchomości oraz osoby opłacającej podatek od nieruchomości i podatek rolny za okres objęty wnioskiem,
• inne dowody na wykazanie posiadania samoistnego – np. dane świadków którzy mogą poświadczyć nieprzerwane posiadanie i jego zakres, itp.

Opłata od wniosku o stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie jest stała, czyli niezależna od wartości nieruchomości i wynosi 2 000 zł.

W przypadku trudnej sytuacji rodzinnej i finansowej można wnosić o zwolnienie od kosztów postępowania – należy złożyć stosowne oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania.

Skutkiem stwierdzenia zasiedzenia jest utrata prawa własności przez dotychczasowego właściciela oraz stwierdzenie nabycia prawa własności przez dotychczasowego posiadacza samoistnego.

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, fakt zasiedzenia należy zgłosić do urzędu skarbowego celem opłaty podatku od nabycia prawa w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Podstawa prawna:
Kodeks cywilny

Autor: Krzysztof Gaida

Pani Małgorzata mieszka w domu znajdującym się na działce, którą odziedziczyła po swoim ojcu. Działka sąsiaduje z gminnymi nieużytkami. Jeszcze w latach 80-tych ojciec pani Małgorzaty uprzątnął część sąsiadującego terenu, wyciął krzewy i posadowił niewielką drewutnię. Z czasem powstało też ogrodzenie działki. Ojciec pani Małgorzaty zmarł w 2005 roku. Pani Małgorzata w 2022 r. dowiedziała się przypadkiem, że część działki użytkowana przez ojca należy do gminy. Co w takiej sytuacji może zrobić pani Małgorzata?

Nabycie własności nieruchomości może nastąpić na kilka sposobów. Najczęściej strony dokonują między sobą konkretnej czynności prawnej np. zawierając umowę sprzedaży lub darowizny. Przejście prawa własności nieruchomości może nastąpić również poprzez orzeczenie sądu (np. dziedziczenie) lub decyzji organu administracji publicznej (np. wywłaszczenie). Nierzadko dochodzi do sytuacji, gdy prawowity właściciel przez długi czas nie interesuje się swoim mieniem, przez co może utracić do niego prawa.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Zgodnie z art. 172 § 1 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2 przywołanego przepisu stanowi, że po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Przepisy kodeksu cywilnego o zasiedzeniu mają na celu skorygowanie formalnego prawa do nieruchomości ze stanem rzeczywistym. Innymi słowy ustawodawca wychodzi z założenia, że jeśli właściciel przez określony czas nie interesuje się swoją własnością i nie dochodzi swoich roszczeń, to  wówczas z mocy prawa traci własność nieruchomości. 

Co ważne, zasiedzieć można tylko te nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności. Zasiedzieć można więc np. nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, ale już nie pokój w lokalu czy strych. Nie stanowią one bowiem odrębnej własności, a tylko ich część składową.

Do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości niezbędne są dwie przesłanki tj. upływ czasu (20 lub 30 lat władania nieruchomością w zależności czy nabycie następuje w dobrej czy w złej wierze, o czym będzie mowa niżej) i posiadanie samoistne. Zgodnie z treścią art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Oznacza to, że posiadacz samoistny wykonuje wszelkie czynności faktyczne i prawne związane z jej zarządzaniem np. dba o porządek na działce, dokonuje niezbędnych napraw lub też opłaca podatki od nieruchomości. Posiadanie musi być więc widoczne dla wszystkich, osoba zasiadująca nieruchomość musi manifestować swoje władztwo.

Przesłanka upływu czasu jest uzależniona od tego czy posiadacz jest w złej czy dobrej wierze. Dobra wiara jest to błędne, usprawiedliwione przekonanie o tym, że zasiadującemu przysługuje prawo własności nieruchomości. Zła wiara występuje wówczas, gdy posiadacz wie, że takie prawo mu nie przysługuje. Świadomość odnośnie sytuacji prawnej nieruchomości nie wpływa na skuteczność zasiedzenia, a tylko skraca jego okres z 30 do 20 lat.    

Doliczanie okresu posiadania poprzedników

Co istotne, art. 176 § 1 kc stanowi, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Z upływem ostatniego dnia określonego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia
a prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela gaśnie z tym samym dniem. Wobec tego, jeżeli nieprzerwane posiadanie trwało np. 50 lat i dopiero po tym czasie złożono wniosek
o zasiedzenie, sąd stwierdzi że własność nieruchomości przeszła na wnioskodawcę z datą wsteczną. 

W sytuacji o której mowa na początku artykułu, pani Małgorzata będzie musiała wykazać przed Sądem kiedy ojciec rozpoczął zasiadywanie nienależącej do niego nieruchomości i w jaki sposób to czynił. Udowodnić to można np. przy pomocy zeznań świadków, dokumentów z ewidencji budynków świadczących o dacie ich posadowienia, wizji lokalnej etc. W przypadku trudności
z ustaleniem konkretnej daty wejścia w posiadanie, sąd przyjmuje ostatni najbardziej prawdopodobny moment. W sytuacji jeśli świadkowe wskazywaliby, że ojciec pani Małgorzaty rozpoczął prace porządkowe na pewno w latach 80-tych, przed końcem PRL, to sąd przyjmie, że zasiadywanie rozpoczął najpóźniej w 1989 r. Następnie Sąd będzie badał czy był on w dobrej czy złej wierze, a jeśli nie będzie jednoznacznych informacji o tym, że miał on usprawiedliwione błędne przekonanie o przysługującym mu prawie własności, to wówczas Sąd przyjmie, że występowała u niego zła wiara. Do swojej śmierci w 2015 r. ojciec pani Małgorzaty miał więc 26 lat nieprzerwanego posiadania. Władając w dalszym ciągu jako posiadacz samoistny, pani Małgorzata może doliczyć sobie okres posiadania ojca i wnieść do Sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, które nastąpiło w 2019 roku.   

Podstawa prawna:
Art. 172-176 Kodeksu Cywilnego

Autor: Adam Królak