Pan Józef jest bezdzietnym wdowcem. Miał dom i hektar sadu za miastem. Drzewa w sadzie dawały owoce. Pan Józef zatrudniał pomocnika do pracy. Dwa lata temu, w wyniku zaostrzenia przewlekłej choroby, pan Józef trafił do szpitala, przeszedł dwie operacje, amputowano mu stopę cukrzycową, nie był w stanie wrócić do swojego domu. Wynajął mieszkanie w bloku blisko szpitala. Pomocnik pana Józefa uparł się, że odkupi od niego dom i sad. Osaczył pana Józefa, twierdził, że pan Józef nigdy już „nie wróci na swoje”, zaproponował cenę i umówił notariusza celem dokonania transakcji kupna-sprzedaży. Pan Józef nie zaakceptował sprzedaży swojej posiadłości, a tym bardziej zaoferowanej ceny, która, według pana Józefa, była rażąco niska. Pomocnik nie poddawał się i straszył pana Józefa, że “go zabije” jeśli ten nie zgodzi się na sprzedaż. Umówił notariusza, przyjechał po pana Józefa do wynajmowanego przez niego mieszkania, groził mu, że jak nie pojedzie z nim do notariusza i nie podpisze aktu notarialnego, to i tak wszystko straci. Pan Józef czuł się bezsilny, został zastraszony i obawiał się, że wypowiedziane groźby się spełnią. Pomocnik zabrał pana Józefa do swojego samochodu i zawiózł do notariusza. Pan Józef ocknął się w swoim mieszkaniu z aktem notarialnym w ręku, z którego wynikało, że sprzedał swoją nieruchomość pomocnikowi znacznie poniżej ceny rynkowej. 

Co zrobić, jeśli okaże się, umowa sprzedaży nieruchomości nastąpiła wbrew woli sprzedającego. W opisanym przypadku, pan Józef był bezradny, zastraszony i wyzyskany przez swojego pomocnika. Znalazł się on w trudnym położeniu ze względu na swoją sytuację zdrowotną i życiową. 

Oświadczenie woli w celu wywołania skutków prawnych nazywamy czynnością prawną. Zatem oświadczenie woli o sprzedaży nieruchomości, sporządzone w postaci aktu notarialnego w celu przeniesienia własności i uzyskania pieniędzy ze sprzedaży jest czynnością prawną. 

Kiedy możemy mieć do czynienia z nieważnością oświadczenia woli? 

W przypadku pana Józefa mamy do czynienia z nieważnością względną, która oznacza, że transakcja sprzedaży nieruchomości dokonana przez pana Józefa przed notariuszem wywołała skutki prawne – nowym właścicielem nieruchomości został pomocnik pana Józefa.

Czy transakcja ta może zostać unieważniona?

Unieważnienie aktu notarialnego na podstawie wad oświadczenia woli

Podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości nieodłącznie towarzyszy akt notarialny. Jest on niejako „przyklepaniem” czynności prawnej. I jako taki może zostać unieważniony na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących tzw. wad oświadczenia woli. Prawo dokładnie wyszczególnia, jakie nieprawidłowości towarzyszące dokonywaniu czynności prawnej mogą być podstawą do podważania samego aktu. 

Są to:

• brak świadomości lub swobody – dotyczy choroby umysłowej, zaburzenia czynności psychicznych.
• pozorność oświadczenia woli – dotyczy złożenia takiego oświadczenia woli, które ma na celu ukrycie innej czynności prawnej.
• błąd istotny, mylne przekonanie co do stanu rzeczy, np. zakup fałszywego obrazu, podczas gdy jesteśmy przeświadczeni o jego oryginalności.
• podstęp – popełnienie błędu, mylne przeświadczenie na dany temat powstałe w skutek działań osoby trzeciej.
• groźba – wymuszenie konkretnego oświadczenie woli.

Jeżeli podpisana przez nas umowa nosi znamiona wskazanej wyżej wady oświadczenia woli, zostaliśmy wprowadzeni w błąd, zmuszeni groźbą bądź podstępem, mamy pełne prawo do zakwestionowania jej ważności. Aby unieważnić akt notarialny sprzedaży nieruchomości, trzeba wnieść do sądu pozew o ustalenie nieważności dokonanej czynności prawnej.

Pan Józef został poinformowany, że transakcja ta może zostać unieważniona. Oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli musi być złożone w ciągu roku w przypadku błędu (licząc od jego wykrycia) lub groźby (licząc od chwili, kiedy stan obawy ustał). W przypadku wyzysku pan Józef ma 2 lata na żądanie wyrównania świadczeń lub unieważnienia umowy.

Nieważna w sposób względny jest umowa będąca wyzyskiem. Nieważne względnie będzie również oświadczenie woli złożone przez pana Józefa pod wpływem groźby.

W przypadku pana Józefa wystąpiły dwie przesłanki nieważności względnej – groźba oraz wyzysk. Pan Józef został poinformowany, iż w pierwszej kolejności powinien zgłosić się do notariusza i złożyć oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli, które będzie stanowiło podstawę do unieważnienia danej czynności prawnej. Oświadczenie takie pan Józef powinien wysłać do pomocnika, który nabył jego nieruchomość  a następnie złożyć do sądu pozew o unieważnienie czynności prawnej, jaką była transakcja sprzedaży nieruchomości.  

Nierzadko takie sprawy kończą się zawiłymi postępowaniami sądowymi, z uwagi na ich materię i skomplikowany proces dowodowy. Warto jednak walczyć o swoje.

Doradca obywatelski poradził panu Józefowi aby złożył on na policji zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez pomocnika w postaci gróźb karalnych kierowanych pod jego adresem. Wyrok w postępowaniu karnym ułatwi panu Józefowi uzyskanie unieważnienia transakcji sprzedaży w procesie cywilnym.

Po unieważnieniu przez sąd transakcji sprzedaży nieruchomości, pan Józef stanie się znów właścicielem swojej nieruchomości i będzie zobowiązany do zwrotu pieniędzy, jakie uzyskał w wyniku wadliwego oświadczenia woli. 

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.).

Autor: Anna Pieślak