Pani Anna rok temu kupiła mieszkanie własnościowe od osoby prywatnej (lokal stanowiący odrębną własność). Z urzędu gminy otrzymała decyzję w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości, a ze wspólnoty mieszkaniowej zawiadomienie o wysokości opłat za mieszkanie. W kwietniu tego roku Pani Anna otrzymała nowe zawiadomienie o wysokości opłat ze wspólnoty mieszkaniowej. Była bardzo zdziwiona i zaskoczona, ponieważ opłaty wzrosły o prawie 20% w stosunku do roku poprzedniego. Pani Anna zastanawia się, czy taki wzrost opłat jest zgodny z przepisami i czy może zaskarżyć/podważyć wysokość opłat za mieszkanie? Pani Anna nie uczestniczy w zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ brakuje jej czasu.

Każdy, kto kupuje mieszkanie z wyodrębnioną własnością, kupuje również udziały w prawie do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, a tym samym staje się współwłaścicielami przynależnych do budynku terenów, klatek schodowych, pomieszczeń gospodarczych, wózkarni, węzłów ciepłowniczych, pionów wodno-kanalizacyjnych itp. W chwili zakupu mieszkania stajemy się członkiem wspólnoty mieszkaniowej z przysługującymi nam prawami, ale i ciążącymi na nas obowiązkami.

Podstawowym obowiązkiem członka wspólnoty mieszkaniowej jest partycypacja w kosztach bieżącego utrzymania części wspólnych nieruchomości, proporcjonalnie do posiadanych przez niego udziałów. Wysokość udziału zależna jest od powierzchni użytkowej jego lokalu i wyrażona jest ułamkiem (powierzchnia użytkowa lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku).

Pani Anna ponosi wydatki związane zarówno z utrzymaniem swojego lokalu, jak również uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in.; wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ustalenie wysokości zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną i fundusz remontowy następuje w drodze uchwały.

Jak podejmowane są decyzje we wspólnotach mieszkaniowych?

Wyróżniamy małe i duże wspólnoty mieszkaniowe.

Małą wspólnotę stanowią współwłaściciele nieruchomości, w których znajduje się nie więcej niż 3 lokale mieszkalne. W małych wspólnotach czynności zwykłego zarządu podejmuje się za zgodą większości zainteresowanych, a czynności przekraczające te ramy wymagają już zgody wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). Przy braku jednomyślności każdemu właścicielowi przysługuje prawo wystąpienia o rozstrzygnięcie do sądu.

Dużą wspólnotę tworzą współwłaściciele nieruchomości, w których znajduje się więcej niż trzy lokale mieszkalne. Duże wspólnoty mieszkaniowe działają w sposób bardziej sformalizowany. Jednym z podstawowych obowiązków takiej wspólnoty jest powołanie zarządu. Wybrany przez współwłaścicieli zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach pomiędzy wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali. Duża wspólnota ma też obowiązek prowadzenia wyodrębnionych rozliczeń poprzez rachunek bankowy, opracowania rocznego planu gospodarczego oraz odbywania dorocznych zebrań. Jednym z podstawowych praw członka wspólnoty mieszkaniowej jest prawo głosownia w ważkich dla wspólnoty sprawach W dużej wspólnocie decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu(wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia lub dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, albo udzielenie zgody przebudowę i wyodrębnienie nowych lokali) podejmowane są w drodze uchwały, która zapada większością głosów liczoną według udziałów.

Zarząd ze swojej działalności rozliczany jest przez współwłaścicieli w ramach corocznego zebrania. Przedmiotem tego zebrania powinny być w szczególności:

– uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu (wszystko to co będzie miało wpływ na wysokość opłat),

– ocena pracy zarządu lub zarządcy,

– sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenie mu absolutorium.

Każdy z współwłaścicieli musi zostać poinformowany o terminie spotkania corocznego i sposobie jego przeprowadzenia oraz o porządku obrad. Zawiadomienie o corocznym spotkaniu musi być dostarczone w sposób prawidłowy – za potwierdzeniem odbioru.

Gdy już zostaliśmy prawidłowo zawiadomieni o corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej warto uczestniczyć w tym zebraniu. Na zebraniach są omawiane ważne sprawy dotyczące naszej wspólnej nieruchomości i mające wpływ na nasze koszty związane z utrzymaniem tej nieruchomości. Decyzje są podejmowane w drodze uchwały, która może być podjęta:

– na zebraniu właścicieli,

– w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,

– w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidulanego zbierania głosów przez zarząd).

O tym, czy uchwała zostanie podjęta, decyduje głosowanie. Głosy liczone są w jeden z następujących sposobów:

– liczba m² mieszkania należących do członka współnoty określa wielkość jego udziałów (suma udziałów wszystkich właścicieli mieszkań musi równać się 1)

– jeden właściciel 1 głos – dzieje się tak w sytuacji, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obie ww. przesłanki są jednocześnie spełnione. Należy pamiętać, że w takiej sytuacji zmiana sposobu liczenia głosów jest możliwa tylko na żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Powtórzmy więc – należy uczestniczyć w zebraniach wspólnoty i brać udział w dyskusjach i głosowaniach uchwał, bo tylko w ten sposób możemy wpływać na wysokość kosztów ponoszonych w związku z zamieszkiwaniem w lokalu stanowiącym odrębną własność. Jeśli nie zgadzamy się z uchwałą, np. jesteśmy zdania, iż zaliczka na fundusz remontowy została uchwalona w zbyt dużej wysokości, możemy w trakcie zebrania wysunąć swoje argumenty, próbować przekonać innych właścicieli lokali przeciwko uchwale wnoszącej taką podwyżkę (przypomnijmy, za uchwałą musi być ponad 50% głosów).

Jeśli nasze argumenty nie znalazły zrozumienia i uchwała została podjęta, a my w dalszym ciągu jesteśmy przekonani o słuszności naszych poglądów, możemy uchwalę zaskarżyć do sądu okręgowego właściwego dla położenia wspólnoty mieszkaniowej, jednak nie później niż w ciągu sześciu tygodni od daty jej uchwalenia. Po tym terminie skutków uchwały nie można już „cofnąć”. Trzeba jednak mieć na uwadze, że aby zaskarżenie takie mogło przynieść skutek, musimy sądowi przedstawić i udokumentować niezbite fakty i przyczyny, dla których uważamy, że podwyżka opłat jest nieuzasadniona. Podstawą uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może być: niezgodność uchwały z przepisami prawa, niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali, uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, uchwała w inny sposób narusza interesy członka wspólnoty mieszkaniowej.

Najlepszym sposobem współdecydowania o wysokości opłat jest aktywne uczestnictwo w życiu wspólnoty. Mamy prawo a wręcz obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Ustawa o własności lokali daje nam prawo do zapoznawania się z rachunkami wspólnoty praktycznie w dowolnej chwili, jednak trzeba wyraźnie podkreślić, że swoje zdanie możemy wyrażać jedynie na zebraniach, co ma na celu uniknięcie zamieszania w toku sprawowania zwykłego zarządu nieruchomością. Jeśli jednak okażemy się pomocni zarządowi, np. wyszukamy tańszego wykonawcę remontu, wyrazimy swoje zdanie co do sensowności podlewania trawników itp., to zapewne spotkamy się z życzliwym podejściem zarządu.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

Autor: Grażyna Dylewska