Pan Patryk zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego, w której zobowiązał się do uiszczania czynszu za lokal oraz czynszu administracyjnego. Pan Patryk był przekonany, że czynsz administracyjny obejmuje opłaty za media. Nie spodziewał się, po pierwszym miesiącu najmu, poza zapłatą czynszu za lokal, otrzyma fakturę, z której wynika, że ma pokryć m.in. opłatę przekształceniową oraz wywóz gruzu. Pan Patryk odmówił i popadł w konflikt z wynajmującym. Pan Patryk zwrócił się do doradcy obywatelskiego z prośbą o wyjaśnienie, czy wynajmujący ma prawo  żądać od niego pokrycia takich opłat. . 

Doradca obywatelski wyjaśnił panu Patrykowi, iż. pojęcie czynszu administracyjnego przyjęło się jako określenie sumy świadczeń i opłat, do uiszczania których zobowiązani są właściciele mieszkań na rachunki wspólnot mieszkaniowych albo członkowie spółdzielni mieszkaniowych na ich rzecz. Co ciekawe, te świadczenia i opłaty nie mają nic wspólnego z czynszem, a więc używanie tego pojęcia jest w tym przypadku nie tylko całkowicie nieuprawnione, ale wręcz błędne. Jednak w potocznej formie bardzo mocno zakorzeniło się w języku polskim, co nie jest najkorzystniejszym wyborem, gdyż często myli się z właściwym czynszem, czyli dokładniej czynszem najmu. 

Czynsz najmu

Czynsz to tak naprawdę opłata za wynajem lokalu lub innej nieruchomości, wnoszona w określonych terminach. Czynszem określa się też okresowe świadczenie, które należy uiszczać z tytułu najmu lub dzierżawy. Osoby, które decydują się wynająć mieszkanie zobowiązane są do płacenia czynszu. Jest to tzw. czynsz najmu, czyli opłata, którą najemca mieszkania płaci właścicielowi lokalu w zamian za możliwość jego użytkowania.

Czynsz administracyjny

Czynsz administracyjny to potoczne określenie dla opłat administracyjnych, które właściciele mieszkań powinni uiszczać co miesiąc na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Czynsz składa się z opłat niezależnych i zależnych od instytucji zarządzającej budynkiem i/lub osiedlem mieszkaniowym. Koszty utrzymania lokalu w ramach wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej zależne są od wielu czynników.

Jak wskazano powyżej czynsz administracyjny składa się z dwóch części: niezależnej i zależnej od instytucji zarządzającej, czy to spółdzielni mieszkaniowej, czy to zarządu wspólnoty mieszkaniowej, względnie firmy zarządzającej.

Do opłat niezależnych od zarządu zalicza się opłaty za media, a więc te, na które wpływ mają sami lokatorzy i które muszą być co miesiąc opłacone w wysokości odpowiadającej zużyciu zgodnie ze stanem liczników. W skład opłat niezależnych wchodzą opłaty za media, związane z kosztami eksploatacyjnymi, takie jak:

•         opłata za ogrzewanie,
•         podatek od nieruchomości ( w przypadku spółdzielni),
•         wywóz śmieci,
•         abonament za wodę i opłata za zużycie wody,
•         opłaty za dostawy energii elektrycznej do części wspólnych budynku (np. oświetlenie klatek schodowych, korytarzy, oświetlenie zewnętrzne przed budynkiem),
•         opłata za użytkowanie wieczyste.

Zwykle w czynszach administracyjnych opłaty za media używane w częściach wspólnych nieruchomości są pobierane zaliczkowo i rozliczane są według poziomu ich zużycia. O wysokości stawek decydują miejskie przedsiębiorstwa.

W skład opłat zależnych od zarządcy, przekazywanych bezpośrednio na ręce administracji, wchodzą następujące opłaty:

•         opłata eksploatacyjna, w skład której wchodzą koszty związane z drobnymi pracami remontowymi, czyli usuwanie niewielkich usterek, ale i sprzątanie, koszenie, odśnieżanie, czy pielęgnacja terenów zielonych,
•         opłaty związane z usługami konserwatorskimi, np. konserwacja domofonów, wind, anteny telewizyjnej,
•         koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości,
•         opłaty na pensje dla zarządcy, pracowników wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni,
•        odpis na fundusz remontowy, pokrywający np. ocieplenie budynku, malowanie klatek schodowych czy naprawę kanalizacji.

Czynsz administracyjny a opłaty za media

Ważne jest, aby odróżnić czynsz administracyjny od opłat za media, które zużywa się w wynajmowanym mieszkaniu (prąd, gaz). Opłaty za media są zwykle rozliczane indywidualnie na podstawie liczników i nie wchodzą w skład czynszu administracyjnego. Również opłata za wodę jest rozliczana osobno, choć zaliczkę zwykle płaci się w czynszu i pozycja ta widnieje w zestawieniu.

Doradca wyjaśnił panu Patrykowi, że poza czynszem najmu, powinien on uiszczać opłaty za media zużywane w lokalu, który wynajmuje. Pan Patryk podpisał jednak umowę, w której zobowiązał się do pokrywania czynszu najmu i czynszu administracyjnego. W ramach czynszu administracyjnego, zgodnie z umową, powinien pokrywać zarówno opłaty zależne od zarządcy obiektu jak i opłaty niezależne od zarządcy. Z tego powodu pan Patryk otrzymał fakturę na wywóz gruzu i opłatę przekształceniową gruntu.

Doradca poradził panu Patrykowi renegocjować z wynajmującym umowę w taki sposób, że pan Patryk uiszczał będzie czynsz najmu oraz opłaty za media zgodnie ze stanem liczników przypisanych do wynajmowanego mieszkania. 

Doradca poinformował, iż w przypadku najmu długoterminowego korzystne byłoby zawarcie przez pana Patryka umowy bezpośrednio z dostawcą energii elektrycznej. 

Autor: Anna Pieślak-Hamerska