Pan Roman mieszka wraz z żoną i dwójką dzieci w mieszkaniu komunalnym. Najemcą lokalu była matka pana Romana, która zmarła miesiąc temu w Domu Pomocy Społecznej. Matka chorowała na Alzheimera i rodzina pana Romana nie była w stanie zapewnić jej profesjonalnej opieki. Żona pana Romana nie pracuje, dotychczas zajmowała się wychowywaniem dzieci będących w wieku 16 i 17 lat. Pan Roman pracuje na dwóch etatach. Dochód rodziny to zarobki pana Romana w wysokości 8 000 zł brutto plus 1600 zł na dzieci. Pan Roman, po śmierci matki dowiedział się, że zaległości w czynszu za mieszkanie przekraczają okres 10 miesięcy. Aktualne zadłużenie wynosi 15 0000 zł. Po śmierci matki Zarządca lokalu podwyższył czynsz wskazując jako powód bezumowne korzystanie z lokalu. Dopiero po otrzymaniu podwyżki za lokal Pan Roman dowiedział się, że najem z matką został wypowiedziany a ponieważ pan Roman nie mieszkał z matką do chwili jej śmierci, korzysta z lokalu bezumownie.
Zaległości w płaceniu czynszu
Doradca wskazał panu Romanowi, że zaległości za zwłokę w zapłacie czynszu reguluje art. 11 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j.: Dz.U. z 2023 r. poz. 725). art. 587 kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jeśli zwłoka z zapłatą czynszu przekracza okres trzech miesięcy daje to prawo właścicielowi mieszkania do wypowiedzenia mu umowy najmu. Należy zaznaczyć, że w tym przypadku ważne jest skuteczne doręczenie wypowiedzenia tej umowy.
Doradca poradził panu Romanowi uregulować zaległości czynszowe. W tym celu pan Roman może zawrzeć z gminą porozumienie, określające sposób uregulowania zaległości czynszowych.
Bezumowne korzystanie z lokalu
Bezumowne korzystanie z lokalu reguluje art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2021 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz art. 224-225 kodeksu cywilnego (korzystanie w złej wierze), to oznacza zamieszkiwanie w nieruchomości bez ważnej umowy tj. umowy najmu lokalu, którą właściciel lokalu – Urząd Dzielnicy wypowiedział najemcy. Za bezumowne korzystanie z takiego lokalu jego właściciel ma prawo do żądania odszkodowania zazwyczaj w wysokości rynkowego czynszu oraz do wszczęcia postępowania eksmisyjnego. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest zobowiązana płacić comiesięczne odszkodowanie ustalone przez właściciela aż do momentu jego opuszczenia. Urząd uznał, że ponieważ matka pana Romana zmarła w DPS, nie wstąpił on w stosunek najmu z art. 691 kc. Stąd przyczyna podwyższenia czynszu za lokal.
Skutkami bezumownego korzystania z lokalu jest eksmisja i przymusowa egzekucja.
Eksmisja z prawem do lokalu socjalnego
W przypadku bezumownego korzystania z lokalu, właściciel lokalu może skierować do sądu pozew o eksmisję. O eksmisji z mieszkania orzeka Sąd, który bada sytuację materialną i rodzinną osoby eksmitowanej lub osób eksmitowanych. Sąd również wydaje nakaz opróżnienie lokalu i bada czy eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli takie prawo zostanie przyznane komornik wstrzymuje wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina wskaże lokal socjalny.
Jednak nie każdemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego, są to głównie osoby stosujące przemoc w rodzinie, rażąco naruszające porządek domowy lub powodujący umyślne niszczenie mieszkania.
Prawo do lokalu socjalnego mają głównie osoby obłożnie chore, małoletni, niepełnosprawni, kobiety w ciąży, ubezwłasnowolnieni oraz osoby spełniające kryteria z pomocy społecznej.
Prawne aspekty eksmisji zostały uregulowane w art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Należy zaznaczyć, że eksmisja jest niedozwolona od 1 listopada do 31 marca, co oznacza że lokatora nie można wyrzucić na bruk bez zapewnienia mu lokalu socjalnego. Jest to tzw. „okres ochronny”. Procedura ta chroni przed nagłą utratą dachu nad głową, a obowiązek zapewnienia lokalu ciąży na gminie właściwej dla miejsca położenia zajmowanego lokalu.
Ustalenie istnienia stosunku najmu
Pan Roman zamieszkiwał w lokalu z matką od 42 lat. Fakt, że matka zmarła w Domu Pomocy Społecznej, w którym przebywała krótko przed śmiercią, nie powinien wykluczyć prawa pana Romana do uzyskania tytułu najmu do lokalu.
Doradca poradził panu Romanowi złożyć pozew do sądu o ustalenie istnienia stosunku najmu na podstawie art. 691 par. 2 kc..
Ciężar dowodu (udowodnienia wspólnego zamieszkiwania z matką) w sprawach sądowych przeciwko gminie spoczywa na osobie ubiegającej się o prawo do lokalu.
Postępowanie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu:
- postępowanie inicjuje złożenie pozwu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu;
- sądem właściwym jest sąd rejonowy (według miejsca zamieszkania/siedziby wynajmującego lub według miejsca położenia nieruchomości);
- opłata stała od pozwu wynosi 200 zł;
- należy wykazać interes prawny w żądaniu ustalenia wstąpienia w stosunek najmu;
- należy wykazać zaistnienie przesłanek do ustalenia wstąpienia w stosunek najmu: stałe zamieszkiwanie ze zmarłym najemcą do czasu jego śmierci – wykazanie, że lokal zajmowany wspólnie z najemcą stanowił i stanowi nadal centrum spraw życiowych osoby żądającej ustalenia, np. prowadzenie gospodarstwa domowego, wychowywanie dzieci itd.). Stałego zamieszkiwania nie można mylić z zameldowaniem! Gmina bada te okoliczności przeprowadzając w tym celu wywiad środowiskowy. Jeżeli z oświadczeń sąsiadów zmarłego najemcy wynikną sprzeczności, tj. nie będzie z nich wynikało, że takie mieszkanie dla osoby ubiegającej się o kontynuację najmu stanowiło centrum interesów życiowych, to gmina może odrzucić wniosek bliskich zmarłego o wstąpienie w stosunek najmu.
Roszczenie o wstąpienie w stosunek najmu nie ulega przedawnieniu.
Podstawa prawna:
Kodeks cywilny
Ustawa z dnia 21 czerwca 2021 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
Autorka: Elżbieta Szczepaniak
Porady Obywatelskie 