Do punktu NPO zgłosił się Pan Jan, który jest osobą samotną, mieszka w lokalu własnościowym, emerytura, jaką otrzymuje nie wystarcza mu na zapewnienie podstawowych potrzeb życia codziennego związanych z zakupem żywności, leków i opłaceniem mieszkania. Zwrócił się z pytaniem czy istnieje jakaś forma zwiększenia comiesięcznych dochodów.
Doradca zaproponował panu Janowi aby rozważył skorzystanie z odwróconego kredytu hipotecznego. Transkacja ta polega na tym, że bank udziela kredytu do wysokości wartości rynkowej np. mieszkania a spłata tego kredytu następuje poprzez przejęcie jego własności. Bank nabywa więc prawo do przejęcia mieszkania od właściciela po jego śmierci, wypłacając mu – ale jeszcze za jego życia – wartość rynkową mieszkania jednorazowo albo w ratach.
Doradca wyjaśniał, że tego typu „sprzedaż” mieszkania na raty płatne z góry będzie mogła jednak nastąpić dopiero po podpisaniu umowy z bankiem i to w formie aktu notarialnego. Stroną umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być tylko bank. Doradca zwrócił uwagę panu Janowi aby nie podpisywał umowy z tzw. parabankiem. W odróżnieniu od banków, których działalność jest licencjonowana i nadzorowana przez państwo, a konkretnie przez Komisję Nadzoru Finansowego, parabanki nie podlegają żadnej szczególnej kontroli i mogą zaprzestać działalności z dnia na dzień. Umowa zawarta z podmiotem niebędącym bankiem nie będzie umową odwróconego kredytu hipotecznego i osoba, która ją zawrze, nie będzie mogła korzystać z ochrony zawartej w przepisach ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.
Z omawianego rozwiązania może skorzystać tylko osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna, będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego. Ustawa nie określa przy tym, jakiego rodzaju winna być dana nieruchomość. Może to być zatem lokal mieszkalny, dom czy nawet nieruchomość gruntowa. To będzie zależało od oceny banku.
Doradca wyjaśnił panu Janowi jak wygląda procedura podpisania tego rodzaju umowy. Bank, w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dostarcza kredytobiorcy, według jego wyboru, w postaci papierowej lub elektronicznej, formularz zawierający informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego. Formularz informacyjny powinien zawierać:
1) dane identyfikacyjne banku;
2) kwotę (lub jej szacunek) odwróconego kredytu hipotecznego, sposób jej ustalenia, w tym stosunek tej kwoty do wartości nieruchomości, będącej własnością kredytobiorcy lub do której przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego lub do wartości lokalu, do którego przysługuje kredytobiorcy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (np. 40% czy 60% wartości rynkowej);
3) termin i sposób wypłaty odwróconego kredytu hipotecznego (jednorazowo czy w ratach);
4) sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość lub szacunek oprocentowania i warunki
jego zmiany (np. stałe czy zmienne);
5) wysokość (lub szacunek wysokości) i sposób płatności innych kosztów, w tym:
a) prowizji banku;
b) opłaty za przygotowanie i rozpatrzenie wniosku kredytowego przez bank;
c) koszt wyceny nieruchomości lub lokalu;
d) koszt monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu (wielkość kredytu jest bowiem stała
a wartość rynkowa nieruchomości może ulegać zmianie) – oraz sposób ich rozliczania;
6) stronę umowy odwróconego kredytu hipotecznego zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny
nieruchomości lub lokalu oraz kosztu monitorowania ich wartości (kredytobiorca czy bank);
7) częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu;
8) sposób zabezpieczenia wierzytelności banku;
9) prawa i obowiązki kredytobiorcy;
10) zasady rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego;
11) informację, że formularz informacyjny nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23
kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny;
12) inne informacje niezbędne do podjęcia przez kredytobiorcę decyzji o zawarciu umowy
odwróconego kredytu hipotecznego.
Bank, przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, a kredytobiorca jest obowiązany do przedstawienia, na żądanie banku, dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania oceny, o której mowa powyżej.
Na wysokość wypłacanych przez bank rat będzie miała wartość rynkową nieruchomości która stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku.
Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego mamy do czynienia w założeniu z kredytem, który będzie wypłacany przez wiele lat. W tym czasie wartość rynkowa danej nieruchomości może ulec istotnie zmianie tak in plus, jak i in minus. Z tego też powodu w umowie odwróconego kredytu hipotecznego obowiązkowo muszą się znaleźć rozstrzygnięcia dotyczące tego, kto ponosi koszty monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu a także – o ile umowa je przewiduje – warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie.
Kredyt z tytułu odwróconej hipoteki nie jest świadczeniem dożywotnim. To w umowie pomiędzy bankiem a kredytobiorcą należy określić, czy ma być wypłacony jednorazowo, a jeżeli w ratach – to w
ilu i w jakiej wysokości – nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy.
Zgodnie art. 12 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
Zgodnie z art. 13 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorca ma prawo w każdym czasie do spłaty całkowitej kwoty lub jej części – i w takim przypadku bank nie pobiera prowizji. Odwrócony kredyt hipoteczny wiąże się również z obowiązkami po stronie klienta. Zgodnie z art. 16 ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym w okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca jest zobowiązany w odniesieniu do nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, posiadać ubezpieczenie tej nieruchomości lub tego lokalu od zdarzeń losowych, jeżeli jest wymagane przez bank. Do obowiązków kredytobiorcy należy także utrzymywanie danej nieruchomości lub lokalu w stanie niepogorszonym. Na kredytobiorcy ciąży również obowiązek terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych opłat związanych z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu.
Na końcu doradca podkreślił, że po śmierci klienta uprawnienie do dokonania całkowitej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego przysługuje tylko spadkobiercom. To zaś, kto jest spadkobiercą wynika albo z postanowienia sądu o nabyciu spadku albo też z treści notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia.
Jeżeli spadkobiercy dokonają spłaty całkowitej kwoty do zapłaty zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego, to wchodzi ona w skład masy spadkowej bez obciążenia hipoteką i podlega podziałowi według ogólnych zasad prawa spadkowego.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 października 2014 roku. o odwróconym kredycie hipotecznym
Autor: Krzysztof Gaida
Porady Obywatelskie 