Zasiedzenie nieruchomości

Do punktu NPO zgłosił się pan Andrzej, który od bliżej nieokreślonego czasu prowadzi gospodarstwo rolne. Jak deklaruje, akt własności posiada tylko co do części ziemi, pozostałe grunty, jak deklaruje od zawsze były przez niego i jego rodziców uprawiane i nikt nie zgłaszał do nich roszczeń. Obecnie z uwagi na podeszły wiek zamierza sporządzić testament, zwraca się jednak z pytaniem czy możliwym jest pozyskanie gruntów, które uprawia a co do których nie posiada własności.

Doradca NPO krótko przybliżył klientowi instytucję zasiedzenia, wskazał, że jest to jeden ze sposobów nabycia własności. Dochodzi do niego na skutek używania cudzej rzeczy i traktowania jej tak, jak prawowity właściciel przez ściśle określony czas.

Aby możliwe było zasiedzenie muszą być spełnione następujące przesłanki:

1. Konieczne jest posiadanie samoistne, które oznacza traktowanie siebie jako właściciela oraz zachowywanie się wobec innych osób tak jak właściciel. Oznacza to że zasiedzenie nie jest możliwe gdy posiadanie jest zależne np. przy umowie dzierżawy lub najmu.

2. Konieczna jest ciągłość posiadania,

– posiadanie to musi trwać przez cały okres zasiedzenia, jednak przyjmuje się, że przemijająca przeszkoda w posiadaniu rzeczy nie powoduje przerwania posiadania, a co za tym idzie biegu zasiedzenia.

– przerwanie posiadania samoistnego nie powoduje także oddanie rzeczy w najem lub dzierżawę.

– co równie ważne do okresu posiadania można doliczyć okres posiadania poprzednika prawnego, czyli. np. swoich rodziców

Kodeks cywilny przewiduje, iż w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza, celem stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości musi upłynąć okres 20 lat posiadania w dobrej wierze lub 30 lat posiadania w wierze złej.

Z dobrą wiarą mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz władał nieruchomością, będąc w mylnym ale uzasadnionym okolicznościami przeświadczeniu, że jest właścicielem.

Z kolei o złej wierze można mówić w sytuacji, gdy w momencie obejmowania nieruchomości we władanie posiadacz wiedział, że nieruchomość ta nie należy do niego.

Bieg powyższych terminów zasiedzenia rozpoczyna się od dnia objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego, który nie jest jej właścicielem. Z chwilą upływu powyższych terminów zasiedzenia nabywa się własność posiadanej rzeczy z mocy prawa.

Jeśli mowa o terminach zasiedzenia to trzeba zwrócić szczególną uwagę na to, że jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, to zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Czasem mogą wystąpić zdarzenia, które przerywają bądź zawieszają bieg terminu zasiedzenia:

1. Przerwanie biegu terminu zasiedzenia następuje w przypadku podjęcia przez właściciela czynności procesowej zmierzającej do pozbawienia posiadacza posiadania – czyli właściciel wystąpi przeciwko posiadaczowi z roszczeniem, np. o wydanie rzeczy. W przypadku przerwania biegu terminu zasiedzenia, okres niezbędny do zasiedzenia należy liczyć od początku.

2. Z zawieszeniem biegu terminu zasiedzenia mamy natomiast do czynienia

między dziećmi a rodzicami przez czas trwania władzy rodzicielskiej,
między osobami nie mającymi pełnej zdolności do czynności prawnych a osobami sprawującymi opiekę lub kuratelę przez czas trwania opieki i kurateli,
między małżonkami przez czas trwania małżeństwa,
przez czas trwania siły wyższej uniemożliwiającej właścicielowi dochodzenie jego praw przed sądem.

Zawieszenie terminu zasiedzenia trwa do czasu ustania przeszkody i oczywiście okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia nie wlicza się okresu, w którym bieg terminu był zawieszony.

Zasiedzenie nieruchomości po spełnieniu wszystkich wyżej wskazanych warunków, następuje z mocy prawa, jednakże jego formalne potwierdzenie następuje w skutek wydania postanowienia Sądu. Należy zatem złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Doradca wskazał, że niezbędnymi dowodami i dokumentami do złożenia wniosku o zasiedzenie nieruchomości są:

odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów (jeżeli księga wieczysta nie jest prowadzona),
wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości wraz z wypisem z rejestru gruntów,
informację organu podatkowego co do osoby posiadacza nieruchomości oraz osoby opłacającej podatek od nieruchomości i podatek rolny za okres objęty wnioskiem,
inne dowody na wykazanie posiadania samoistnego – np. dane świadków którzy mogą poświadczyć nieprzerwane posiadanie i jego zakres, itp.

Opłata od wniosku o stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie jest stała, czyli niezależna od wartości nieruchomości i wynosi 2 000 zł.

W przypadku trudnej sytuacji rodzinnej i finansowej można wnosić o zwolnienie od kosztów postępowania – należy złożyć stosowne oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania.

Skutkiem stwierdzenia zasiedzenia jest utrata prawa własności przez dotychczasowego właściciela oraz stwierdzenie nabycia prawa własności przez dotychczasowego posiadacza samoistnego.

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie, fakt zasiedzenia należy zgłosić do urzędu skarbowego celem opłaty podatku od nabycia prawa w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego.