Do punktu NPO zgłosił się Pan Bartosz, który przed kilkoma laty w drodze darowizny otrzymał wspólnie z dwojgiem braci grunty rolne należące pierwotnie do jego rodziców. Z racji, że nie mieszka w rodzinnej miejscowości, nie interesował się przedmiotową nieruchomością, nie utrzymuje również kontaktów z rodziną. Obecnie pan Bartosz zamierza kupić mieszkanie i w tym celu zwraca się z pytaniem, jaka jest możliwość aby pozyskać środki finansowe z posiadanego udziału w nieruchomości rolnej.
Doradca NPO wyjaśnił, że w tym przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych. Współwłasność ta powstaje gdy kilka podmiotów nabywa udziały w nieruchomości.
Jeśli wielkości udziałów w prawie wspólności nie da się ustalić, to zgodnie z art. 197 Kc domniemywa się równość udziałów.
Jedną z głównych zasad współwłasności jest możliwość rozporządzania swoim udziałem przez każdego ze współwłaścicieli bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli. Co do zasadny każdy ze współwłasności może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel może więc swój udział sprzedać, darować lub zbyć w inny sposób lub obciążyć go ograniczonym prawem rzeczowym np. hipoteką na swoim udziale w prawie wspólności.
Są jednak pewne wyjątki od tej zasady. Art. 166 § 1 Kc – w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym.
Należy również pamiętać o treści art. 199 Kc, z którego wynika, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłasności.
Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem przez pozostałych współwłasności.
Zniesienie współwłasności
Sposoby zniesienia współwłasności:
Zgodnie z art. 210 Kc każdy ze współwłasności może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być jednak wyłączone przez czynność prawną na okres nie dłuższy niż 5 lat. Jednak w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na kolejne 5 lat. Przedłużenie to można ponowić, jednak nie można go przez czynność prawną wyłączyć całkowicie.
Prawo do zniesienia współwłasności nie ulega przedawnieniu.
Zniesienia wspólności można dokonać:
- przed notariuszem
- przed sądem
Zniesienie współwłasności przed notariuszem jest to sposób szybszy choć wiąże się z większymi opłatami. Jego zaletą jest możliwość ukształtowania praw przez współwłaścicieli w sposób dla nich najlepszy, ugodowy, jednak do zastosowania tej metody niezbędna jest zgoda i stawiennictwo u notariusza wszystkich współwłasności.
Przewiduje się trzy sposoby zniesienia współwłasności:
a. podział w naturze,
b. przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
c. sprzedaż nieruchomości i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży zgodnie z udziałami
Należy pamiętać, że zniesienie wspólności może powodować powstanie obowiązku podatkowego. Każdorazowo należy zbadać czy w związku ze zniesieniem wspólności współwłaściciel nie nabył rzeczy o wartości rynkowej ponad wartość swojego udziału we współwłasności, ponieważ wysokość tego podatku zależy od wartości rynkowej udziału w rzeczy, nabytego ponad udział we wspólności – taki obowiązek podatkowy nie powstaje, jeśli uczestnicy dokonali podziału bez spłat i dopłat.
Koszty związane przed notariuszem oraz przed sądem
W przypadku zniesienia współwłasności przed notariuszem, koszty są uzależnione od wartości nieruchomości. Natomiast w przypadku złożenia wniosku do sądu podział wspólności podlega opłacie w wysokości 1 000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia wspólności opłata wynosi 300 zł.
Niezbędne dokumenty do wszczęcia postępowania o zniesieni współwłasności przed sądem:
a. dokument, który stanowi tytuł prawny do nieruchomości – akt własności, umowa darowizny itp.,
b. aktualny odpis księgi wieczystej,
c. wypis z rejestru gruntów,
d. wyrys z mapy ewidencyjnej itp.,
c. inne w zależności do przedmiotu wspólności.
Postępowanie przed sądem o zniesienie wspólności toczy się w trybie nieprocesowym.
W czasie postępowania, gdy między stronami jest spór co do sposobu zniesienia wspólności lub co do wyceny lub co do wyceny poszczególnych składników majątkowych możliwe, że koniecznym będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy.
W postępowaniu tym sąd orzeka w jaki sposób dokonuje podziału oraz orzeka wysokość ewentualnych spłat i dopłat.
Sądem właściwym do złożenia wniosku o zniesienie współwłasności jest sąd rejonowy wydział cywilny właściwy dla położenia rzeczy.
Postępowanie sądowe kończy się wydaniem postanowienia (orzeczenia) które jest zaskarżalne apelacją.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Autor: Krzysztof Gaida
Porady Obywatelskie 